„MINDEN KEZDET NEHÉZ … ÉS A FOLYTATÁS SEM MINDIG KÖNNYŰ!”
(A törvényességi felügyelet egy gyakorló jogalkalmazó szemüvegén át.)

1. Gyakori kérdések a törvényességi felügyeleti jogkör alkalmazása során

A jegyzőt, és még inkább azt a szerencsés (vagy inkább szerencsétlen?) köztisztviselőt, mint amilyen jómagam is, aki a jegyző nevében ezt a feladatot ellátja – mondhatni – váratlanul és felkészületlenül érte a jogalkotói megoldás a hatáskört illetően. A törvényességi felügyelet – egy kvázi ügyészi jellegű jogkör – meglehetősen testidegen a közigazgatásban, ezen túlmenően a társasházi jogviszony egy tisztán polgári jogi jogviszony, s mint ilyenbe a közigazgatásnak „nem illik” beleavatkoznia.

Az első rémület után azonban szembe kellett nézni a ténnyel és meg kellett, kell küzdeni a problémákkal, amelyekből volt és van a mai napig is bőven. No és megannyi kérdőjel, amelyekre azóta is keressük a választ. A törvény szövegét olvasva legelőször a következő kérdések fogalmazódtak meg:

1. A Társasházi törvény 27/A. §-a szerint a jegyző hivatalból végzi az ellenőrzést. Ez feltételez egy előre elkészített ellenőrzési tervet, amelyhez azonban nyilvántartással kellene rendelkezni a társasházakról. Ilyen nyilvántartási kötelezettséget azonban nem írt elő a jogszabály a jegyző számára és a társasházaknak sincsen regisztrálási kötelezettsége. Az ellenőrzési terv összeállítását nagymértékben megnehezíti, hogy nem tudható, mely házak társasházak és azokban ki a közös képviselő.

2. A média széles körű tájékoztatása következtében rendkívül sok panasz érkezik a lakóktól, tulajdonostársaktól, amely panaszok általában a közös képviselővel kialakult személyes konfliktusokra, elszámolási vitákra stb. vonatkoznak. Egy kormányhivatali tájékoztató szerint a panaszbeadvány alapján a jegyzőnek mérlegelési lehetősége van a tekintetben, hogy a beadványban foglaltak megalapozzák-e a törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatását. Kérdés maradt azonban, hogy amennyiben a jegyző nem indít ilyen eljárást, a panaszos hová fordulhat „jogorvoslatért”. A jogszabály ugyanis nem határozza meg a felügyeleti szervet, ami más vonatkozásban is problémát jelent.

3. A felettes szerv hiánya feloldhatatlan problémát okoz az olyan társasházak ellenőrzésének szükségessége esetén, amelyekben az adott önkormányzat cége látja el a közös képviseletet, illetve a társasházkezelést, márpedig ilyen cég szinte minden önkormányzatnál van. A közigazgatási eljárásban ez abszolút összeférhetetlenséget jelentene, a kizárási okot a jegyzőnek be kellene jelentenie a felettes szervnek, amely másik jegyzőt jelöl ki az eljárásra. Csakhogy a törvényességi felügyelet nem közigazgatási eljárás, így a kizárás szabályai sem alkalmazhatók és felügyeleti szerv sincs. Az ilyen, abszolút összeférhetetlenség esetén a jegyzőnek be kell(ene) jelentenie a kizárási okot a felettes szervnek, amely másik hatóságot jelöl ki az eljárás lefolytatására. Ennek hiányában pedig azok a társasházak, amelyekben az önkormányzat cége látja el a közös képviseletet, kiesnek az ellenőrzés köréből. Belátható ugyanis, hogy egy hivatali ügyintéző nem fogja venni a bátorságot, hogy „kikezdjen” egy saját céggel.

4. Kérdéses volt, hogy a jegyző a törvényességi felügyeleti eljárást mely időszakra nézve folytathatja le. A jogszabály 2014. február 1-jén lépett hatályba. Általános jogelv a jogszabályok visszamenőleges hatályának tilalma. A jegyző 2014. február 1-jétől kezdődően jogosult a törvényességi felügyeleti eljárás megindítására. Kérdés volt azonban, hogy csak a hatálybalépést követően keletkezett dokumentumokat, illetve működést vizsgálhatja, vagy a hatálybalépést megelőző időszakot is. Álláspontom szerint az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat kivételével, csak a 2014. február 1-je után keletkezett dokumentumok vizsgálhatók.

5. Nem egyértelmű, hogy a vizsgálat mire terjedhet ki, mi értendő a „működés” alatt. A jegyző csak jogi szempontú ellenőrzést végezhet, vagy a társasház gazdálkodását, könyvelését, pénzügyeit is ellenőriznie kell – ez utóbbi esetben célszerűségi, gazdaságossági szempontból is ellenőriz, vagy ez már meghaladja a hatáskörét és csak a jogi megfelelőséget vizsgálhatja?

6. Az alkalmazandó eljárási szabályokra nézve a törvénymódosításhoz fűzött indokolás adhatna iránymutatást, amely rögzíti, hogy a jegyző eljárása törvényességi felügyeleti eljárás, így arra a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény szabályai (a továbbiakban: Ket.) nem alkalmazhatók, tehát ezekben az ügyekben hatósági határozat meghozatalára nincs mód. Az említett kormányhivatali állásfoglalás szerint egyebekben a Társasházi törvény 27/A. §-a nem tartalmaz a jegyző eljárásával kapcsolatosan kötelező rendelkezéseket és ezáltal a jogalkotó a jogalkalmazóra bízza, hogy a helyi sajátosságokhoz és igényekhez igazodóan kialakítsa a saját eljárásrendjét, ellenőrzési mechanizmusát belső szabályozás formájában. Ezekkel kapcsolatban azonban a következő problémák merülnek fel:

• az, hogy a Ket. szabályai nem alkalmazhatóak a törvényességi felügyelet esetében – már csak az igen rövid, 21 napos ügyintézési határidő betarthatatlanságát tekintve is – még érthető lenne, a problémát az okozza, hogy ez a jogszabály szövegéből nem derül ki;
• a Ket. kifejezetten felsorolja, hogy melyek azok az eljárások, amelyekre az általános szabályok nem alkalmazhatók, ezek között pedig a törvényességi felügyeleti eljárás nem szerepel, vagyis elvileg nincs kivéve a Ket. hatálya alól;
• jogforrásnak csak a jogszabályok Magyar Közlönyben kihirdetett szövege tekinthető, azt pedig, hogy a Ket. szabályai nem alkalmazhatók, csak a törvényjavaslathoz fűzött képviselői indítvány indokolása tartalmazza;
• az eljárási szabályok – lévén garanciális jelentőségűek – minden esetben törvényi szinten nyernek megfogalmazást (Pp., Be., Ket., Panasztv. stb.), de a speciális eljárási szabályok (pl. gyámügyi, építésügyi, földhivatali eljárások) is kormányrendeleti szintűek. E jogszabályok mindenki által megismerhetőek, be nem tartásukat az ügyfelek számon tudják kérni az eljáró hatóságokon. Az eljárási szabályok belső szabályzatban történő megfogalmazása álláspontom szerint alkotmányossági aggályokat vet fel. A belső szabályzatok sajátossága, hogy ezek csak az adott szervezeten belüli viszonyokra, a szervezet működésével kapcsolatban tartalmaznak rendelkezéseket, a szervezeten kívülre nem hatnak ki, az ügyfelek jogait és kötelezettségeit nem érintik. Csorbát szenvedne a jogbiztonság is azzal, ha lehetőség lenne arra, hogy akár minden jegyző másként szabályozza a saját eljárásrendjét – az eljárás alá vont személyek által nem megismerhető módon.

Amennyiben a törvényességi felügyelet nem tekintendő a Ket. hatálya alá tartozó közigazgatási eljárásnak, a következő kérdések is felvetődnek:

• A már említett kizárás alkalmazhatósága, illetve alkalmazhatatlansága összeférhetetlenség esetén;
• Milyen szankciót alkalmazhat a jegyző, ha a közös képviselő – a jogszabályi kötelezettsége ellenére – nem bocsátja rendelkezésre az iratokat, nem működik együtt az ellenőrzést végző jegyzővel?
• Tudjuk, semmilyet. Lássuk be, nem igazán örülnének a bíróságok, ha emiatt a jegyzők elárasztanák keresettel őket. Emellett a bírság iránt csak akkor indíthat pert a jegyző, ha a közös képviselő miatt nem állítható helyre a társasházban a törvényesség – de egyáltalán nem biztos, hogy attól, hogy a közös képviselő nem reagál a jegyző megkeresésére, még törvényellenesen működik a társasház;
• Ki előlegezi és viseli az eljárás – nem egy esetben várhatóan igen tetemes – költségeit? [Nagy mennyiségű fénymásolás, szakértői költség, a TAKARNET-lekérdezés ez esetben nem díjmentes (hiszen csak akkor díjmentes, ha közigazgatási hatósági eljáráshoz, közérdekű bejelentés, javaslat és panasz elbírálásához, gondnokság alá helyezési eljáráshoz, közigazgatási perben vagy büntetőügyben eljáró bíróság eljárásához, ügyészség és nyomozó hatóság eljárásához szükséges – e törvényességi felügyelet azonban egyiknek sem felel meg), szükség lehet egy-egy földhivatali bejegyzés alapjául szolgáló okirat beszerzésére is];
• A bírósági eljárásban a jegyzőt nem illeti meg személyes költségmentesség, a bírósági végrehajtás költségeinek megelőlegezése stb. (az Itv. szerinti perköltség ez esetben 21 000 Ft) – az önkormányzatok költségvetésében nincs erre pénz;
• Kinek a bevétele lesz a bíróság által kiszabható bírság?;
• Mi a végrehajtás módja, ha a kötelezett nem teljesít?;
• Esetleges részletfizetési kedvezmény, halasztás kérésének módja.

7. Amennyiben perre kerül sor, és a bíróság azzal a lehetőséggel él, hogy a jegyzőt jogosítja fel a közgyűlés összehívására – merthogy a bíróság nem fogja összehívni, az borítékolható –, hogyan tud ennek eleget tenni a jegyző az iratok hiányában? Tulajdonképpen át kellene venni a közös képviselőtől a teljes dokumentációt és bele kellene mélyednie a társasház életébe, annak összes problémájával együtt.

8. A panaszbeadványok sok esetben a társasházkezelői tevékenységet kifogásolják és elszámolási vitákat érintenek. A különböző médiákban sajnos gyakran kommunikálták úgy az új jogintézményt, hogy pl. „a jegyző fogja ellenőrizni a közös képviselőket”, vagy a „közös képviselő felelősségre vonása”, „megszűnik a közös képviselők egyeduralma”, „megoldás a közös képviselő visszaéléseire”… Ilyen és ehhez hasonló mondatokat lehetett olvasni az újságokban és internetes hírportálokon. Ezzel hiú reményt adtak a tulajdonosoknak, akik most majdhogynem a megváltást várták a jegyzőktől. Azt várják, hogy a közös képviselőt fogja a jegyző ellenőrizni. A Társasházi törvény szerint azonban a jegyző a társasház szerveit, a társasház belső szabályzatai jogszabályoknak, illetve a közgyűlési határozatok jogszabályoknak és belső szabályzatoknak való megfelelőségét, valamint a társasház működését vizsgálhatja. A társasház szervei azonban a közgyűlés, vagyis a tulajdonostársak közössége, mint legfőbb döntéshozó szerv, valamint a közös képviselő (intézőbizottság) és a számvizsgáló bizottság. A közös képviselő azonban nem azonos a társasházkezelővel. Ilyen tevékenységet a közös képviselő csak a közgyűlés külön megbízása alapján láthat el, amelynek tartalmát és kereteit szerződés határozza meg.
A jogszabály szerint a törvényességi felügyelet csupán a társasház szerveire terjed ki, a társasházkezelést, mint szolgáltatási tevékenységet nem vizsgálhatja, e szolgáltatási tevékenység felügyeletét a járási hivatalok látják el. Álláspontom szerint a jegyzői törvényességi felügyelet csak a társasház szerveire (közgyűlés, közös képviselő és számvizsgáló bizottság) terjed ki, a társasházkezelői tevékenységet, mint szolgáltatást, valamint az erre vonatkozó szerződést a jegyző nem vizsgálhatja.

2. Jogesetek, dilemmák és jogi álláspontok

A panaszáradat már a hatályba lépés előtt megindult, e panaszok igen változatosak voltak, de szinte mindegyik a közös képviselőt érintette: váltsa le a jegyző a közös képviselőt, tegyünk büntetőfeljelentést, mert elsikkasztja a ház pénzét, téríttessük meg vele a kárt, számoltassuk el, ellenőrizzük a könyvelést, kötelezzük, hogy másik vállalkozót alkalmazzon a ház takarítására, nem cseréli ki az égőt a házban, túl nagy közös költséget állapított meg a közös képviselő stb. Találkoztunk megmosolyogtató panaszokkal is, az egyik ügyfél pl. azt sérelmezte, hogy a közös képviselő nem engedi meg, hogy ő fényképet készítsen róla az irodájában.

Vannak aztán olyan bejelentések is, amelyek megalapozhatnak egy-egy vizsgálatot: évek óta nem volt közgyűlés, nincs éves beszámoló vagy csak egy kézzel írott fél oldalas érthetetlen számsor, nincs szavazatszámláló bizottság a házban, nem kap minden tulajdonos meghívót a közgyűlésre stb.

Le kell szögezni, hogy a törvényességi felügyelet nem a közös képviselők ellenőrzésére hivatott elsődlegesen, hanem magát a társasházat, egészen pontosan a társasház szerveit és dokumentumait, azok egymásnak és a jogszabályoknak való megfelelőségét vizsgálja. Ebben a vizsgálatban a közös képviselő pedig csak egy elem a sok közül.

Nem kívánom a jogszabály vonatkozó szakaszait idézni, de fontos megjegyezni, hogy a szabályozás rendkívül szűkszavú, nagy-nagy hiátusokban szenved. Igen nagy problémát jelent a mindennapi jogalkalmazásban az eljárásjogi, illetékességi szabályok, az összeférhetetlenség, a kizárás, a felettes szerv, a jogorvoslat, szankciók stb. hiánya.

Néhány kérdésünkre választ kaptunk a Nemzetgazdasági Minisztériumtól. Így pl. a Minisztérium kifejtette, hogy a törvény nagyfokú döntési szabadságot biztosít a jegyző számára. A jogalkotó az eljáró jegyző belátására bízza, hogy a törvényességi felügyelet körében tudomására jutott ügyben szükséges-e intézkedést tenni, illetve hogy ha igen, akkor azt milyen formában és módon célszerű megtenni. Amennyiben a jegyző nem indít eljárást, a panaszos a jogszabályi módosítás hatályba lépése előtt is rendelkezésre álló jogérvényesítési utakat választhatja. Az összeférhetetlenség kérdésében kijelenti, hogy mivel a Társasházi törvény hatályos rendelkezései nem tartalmaznak az eljárás lefolytatását akadályozó összeférhetetlenségi okot, így ezt a kérdést az eljáró jegyzőnek nem kell vizsgálnia.

A Minisztérium megerősítette álláspontunkat néhány kérdésben, így például, hogy a törvényességi felügyelet keretében valóban nem ellenőrizhető a társasház-kezelői tevékenység, továbbá, hogy a hatálybalépést megelőző időszakban keletkezett közgyűlési határozatokra, dokumentumokra, továbbá a közös képviselő eljárására a törvényességi felügyelet nem terjed ki. Ugyanakkor, amennyiben a törvényi rendelkezések, közgyűlési határozatok végrehajtása során a jogsértés mulasztásban nyilvánul meg és ez az állapot a módosítás hatályba lépése után is fennáll, a törvényességi felügyelet körében a jogsértés megszüntetésére fel kell hívni a társasház megfelelő szervét. Szankciót a jegyző nem alkalmazhat, de dönthet arról, hogy szankció megállapítása céljából pert indít a közös képviselővel szemben. Kimondta azt is, hogy a Társasházi törvény – a jegyző keresetindítására vonatkozó határidő kivételével – nem határoz meg eljárási határidőket. Erre tekintettel az Alaptörvény XXIV. cikke szerint a kérelem elbírálásának ésszerű határidőn belül kell megtörténnie.

Nagy segítség volt, hogy a szaktárca leszögezte, a törvényességi ellenőrzés szabályszerűségi vizsgálatra korlátozódik, célszerűségi vizsgálatnak nincs helye. Bár ezzel kapcsolatban meg kell jegyezni, hogy a legtöbb panasz nem arra érkezik, hogy a közgyűlési jegyzőkönyv nem tartalmaz minden jogszabály által előírt tartalmi elemet, hanem éppen a gazdálkodásra, a pénzügyek vitelére vonatkozik, és a tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasházi létben valóban ez okozza a legnagyobb problémát.

Nem tudom, a törvénymódosításhoz készült-e hatásvizsgálat, különösen abban a tekintetben, hogy egy-egy ilyen eljárás milyen pluszköltségekkel jár, járhat a jegyzőknek – nyilván a családi házas településeken semmilyennel, na de egy nagyvárosban! A törvényességi felügyelet ugyan minden jegyzőnek feladata, de be kell látni, hogy igazán csak azon települések jegyzőit érinti, ahol társasházak vannak. És az sem mindegy, hogy egy kisvárosban van esetleg 5–10 társasház, vagy egy nagyvárosban, fővárosi kerületben 800–1200. Talán indokolt lett volna a feladathoz forrást biztosítani a plusz ügyintézők foglalkoztatásához és az eljárással kapcsolatos kiadások (pl. perköltség) fedezetére. Adott esetben pl. normatíva biztosításával – persze ehhez meg azt kellene tudni, hogy hány társasház van az adott településen, amire vonatkozóan azonban nincs hiteles és pontos nyilvántartás.

Összességében kicsit olyan érzésem van, mintha azt a feladatot kaptam volna, hogy csináljak gulyáslevest, de csak a receptet adták volna a kezembe, de nem kaptam hozzá fazekat és alapanyagokat. Kaptunk egy feladatot (receptet), de nem kaptunk hozzá eszközt (eljárási, összeférhetetlenségi szabályokat, szankcionálási lehetőséget, pénzt az alapanyagokra). A levest elfogyasztó (a társasházak tulajdonosi közössége) pedig nem kapott jogorvoslati lehetőséget, ha nem ízlik a főztöm.

Az pedig, hogy minden jegyző a saját belátása szerint intézi – vagy nem intézi – az ügyeket, veszélyes következményekkel járhat. A jogbiztonságnak semmiképpen sem tesz jót – és ez már látható, érzékelhető –, hogy az „ahány ház, annyi szokás” alapon folynak a törvényességi felügyeleti vizsgálatok.

Az a közös képviseletet ellátó társasház-kezelő cég, amely pl. több kerületben lát el ilyen tevékenységet, teljesen más eljárással találkozik az egyik kerületben, mint a másikban. Mást kifogásol az egyik jegyző az SZMSZ-ben, és megint mást egy másik jegyző. Elképzelhető, hogy amit az egyik jegyző meg sem említ hibaként, amiatt egy másik jegyző pert indít. Egy szempontból ugyan kényelmes, hogy a jegyző keze nincs megkötve az aprólékos szabályokkal, más szempontból azonban akár visszaélésekre is lehetőséget ad a túl nagy jogalkalmazói szabadság és könnyen vezethet a hatáskör túllépéséhez. Persze, ha a hatáskör nincs pontosan megrajzolva, nehéz megállapítani, hogy hol van az a határ, amit már nem léphet túl. Az „ésszerű határidő” is mást és mást jelenthet az adott ügyintéző kedve, hozzáállása és leterheltsége szerint.

Mindezen – sajnos nem túl biztató – tapasztalatok birtokában nagy reményekkel nézek az elé a – törvényességi felügyeleti eljárás részletes szabályait megállapító – kormányrendelet elé, amelynek megalkotására a Társasházi törvény legutóbbi módosítása adott felhatalmazást.

Teszem ezt úgy, hogy én a szerencsésebb „kiválasztottak” közé tartozom, ahol erre a feladatra több ügyintéző is a segítségemre van, akik kizárólag ezzel foglalkoznak. Ennek köszönhetően egy igazán lelkiismeretes és lelkes, bírósági határozatokat, elvi döntéseket, háttéranyagokat bújó, kutató csapat tagjaként felügyelhetem és irányíthatom ezt a munkát és a hiányos jogszabályi keretek között is eredményesnek mondható munkát végezhetünk, amelyet civil szervezetek, cégek, közös képviselők és tulajdonostársak is elismernek. Ellentétben azokkal a kollégákkal, akik sokadik „sallangként” kapták meg a feladatot, amit temérdek egyéb tennivalójuk mellett kell(ene) végezniük.

A törvényességi felügyelet „jegyzői” egy éve alatt számtalan társasház esetében folytattunk le törvényességi felügyeleti vizsgálatot és bocsátottunk ki felhívást, sőt már a perindításon is túl vagyunk. A következőkben az elmúlt egy év gyakorlati tapasztalatairól, a társasházak életéről, működéséről, a tulajdonostársak és a közös képviselők hozzáállásáról, a törvényességi felügyelet „ellenoldali” fogadtatásáról, a leggyakoribb hibákról számolok be.

3. Az első év tapasztalatai – „Azzal főzünk, amink van”

Az első megrázkódtatásból felocsúdva, a rám zúduló panaszokat rendszerezve először is a törvény szövegét elemezve meg kellett állapítanom, hogy melyek azok az ügyek, amelyekkel foglalkoznom kell és melyek azok, amelyekben nincs helye törvényességi felügyeleti vizsgálatnak.

Úgy vélem, van egyfajta elvárható magatartás, hozzáállás a jegyző részéről. A törvény két momentuma lehet fontos ebből a szempontból. Az egyik, hogy a jegyző hivatalból folytat vizsgálatot, ami azt jelenti, hogy nem lehet „lapítani” és várni a panaszokra. A hivatalbóli vizsgálat természetesen nem zárja ki azt, hogy egy panaszos beadvány nyomán ne indíthatna vizsgálatot, csupán annyit jelent, hogy az eljárás ebben az esetben is hivatalból indul és a panaszos nem válik kérelmezővé. A másik, hogy a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Ennek megfelelően

• pl. a közgyűlési határozatot a kisebbségben maradt tulajdonostárs megtámadhatja – vagyis bírósági eljárásnak van helye;
• a közös képviselő elleni büntető feljelentésről vagy kártérítési per indításáról a közgyűlés határozhat (ez kizárólagos hatáskörébe tartozik) – vagyis ez esetben is peres (büntető- vagy polgári) eljárásnak van helye;
• a rezsicsökkentéssel kapcsolatos hirdetményekre vonatkozó mulasztások esetében, amelyek fogyasztóvédelmi rendelkezések a Társasházi törvényben – fogyasztóvédelmi hatósági eljárás lehetséges
• ha a társasházkezelői tevékenységet egyéni vállalkozó vagy cég hatósági nyilvántartásba vétel nélkül végzi – a járási hivatal eljárásának van helye, ez a hatóság látja el a szolgáltatás felügyeletét;
• ha a társasházban lévő üzlettel kapcsolatos problémák merülnek fel – zaj, bűzös tevékenység, állattartás, elmebeteg szomszéd, birtokháborítás – szintén különböző hatósági eljárásokban nyerhetnek orvoslást.

„Régi motorosként” a közigazgatásban úgy vélem, úgy tisztességes, hogy minden bejelentésre válaszoljunk, hiszen a panaszos joggal várja, hogy a jegyző korrekt módon reagáljon a beadványára. Ezért egyetlen panaszt sem hagytam és nem hagyunk a mai napig szó nélkül. A legtöbb esetben tájékoztatjuk a bejelentőt, hogy problémájával mely hatósághoz fordulhat, vagy milyen egyéb módon találhat megoldást. Ha pedig úgy tűnik, hogy helye van a panasznak, megindítjuk a vizsgálatot.

A rengeteg panasz – ha vizsgálat azonnali indításának nem is volt helye – arra mindenképpen jó volt, hogy egy nyilvántartás felállítása megkezdődjön. A panaszokból táblázatba lehet foglalni a társasházakat, azt, hogy azokban ki látja el a közös képviseletet és a közös képviselő elérhetőségét. Nem árt, ha a területet járó kollégákat is bevonjuk a munkába, mert ma már nagyon sok társasház kapujában, jól látható helyen kiteszik, hogy ki a közös képviselő, ezeket a munkatársak egy-egy helyszíni szemle során jártukban-keltükben feljegyzik, így sok-sok adatot lehet begyűjteni, amelyekből már könnyedén összeállíthatunk egy ellenőrzési tervet is. Egy ügyes köztisztviselő – hogy a korábbi konyhai példát folytassam – „azzal főz, amije van”, így bár a jogszabályból hiányzik a nyilvántartásra vonatkozó rendelkezés, egy kis leleményességgel ez az akadály leküzdhető.

Van aztán egy elvárható magatartás a tulajdonostársak, a potenciális panaszosok oldalán is. A társasház, a társasház-közösség esetében tulajdonról, tulajdoni jogviszonyról, a polgári jog körébe tartozó közös tulajdonról van szó. Ebben a körben pedig nagyon fontos kiemelni, hogy saját tulajdonunkra mi magunk tudunk a legjobban vigyázni. A tulajdonjog egyik részjogosítványa, a rendelkezési jog, ezt csak a tulajdonosok gyakorolhatják. Tulajdonosként tehát ne mástól várjuk a megoldást! A közös képviselő ellenőrzése elsődlegesen a tulajdonosok feladata, hiszen az ő megbízásukból, az ő választásuk alapján kezeli a mindannyiuk közös tulajdonát. A leghatékonyabb ellenőrzést tehát a közgyűlés, és az általa választott számvizsgáló bizottság tudja ellátni, a legtöbb eszköz is az ő kezükben van, ha a közös képviselő nem megfelelően teljesíti a megbízatását.

Van ennek természetesen egy emberi oldala is: mintha ma már nem lenne akkora értéke az emberi kapcsolatoknak, a békés egymás mellett élés már csak egy régi szlogen, hiányzik a megértés, a kommunikáció és legfőképpen a kompromisszumkészség. Ezek nélkül pedig nagyon nehéz – ha nem lehetetlen – a társasházi együttélés, a közös tulajdon fenntartása.

Az előzőekben kifejtettem, hogy a törvényességi felügyelet kizárólag jogi szempontú vizsgálatot jelenthet, a társasházi dokumentumok jogszabályoknak és egymásnak való megfelelőségét hivatott ellenőrizni. Ennek megfelelően nem alkalmas

• emberi konfliktusok kezelésére – a jegyző nem közvetítő, nem mediátor;
• elszámolási viták feloldására – a jegyző nem vitamegoldó fórum;
• a közös képviselő leváltására – a jegyző nem tulajdonostárs a társasházban;
• egy elvégzett munka minőségi felülvizsgálatára – a jegyző nem minőség-ellenőr;
• a közös képviselő hanyag pénzkezelésének, sikkasztásának szankcionálására – a jegyző nem nyomozó hatóság.

Lássuk ezek után, hogy milyen típusú panaszokkal, kérésekkel találkozhattunk az első év során:

a) a közös képviselővel kapcsolatban vannak olyan panaszok, amelyekre – talán érthető módon – csak egy tájékoztatás lehetett a válasz, a törvényességi vizsgálat szóba sem jöhetett:

• váltsa le a jegyző,
• tegyünk büntető feljelentést, mert elsikkasztja a ház pénzét,
  – téríttessük meg vele a kárt,
• számoltassuk el, ellenőrizzük a könyvelést,
• ne az egyik vállalkozóval javíttassa meg a korlátot, hanem a másikkal,
• cseréltessük le vele a postaládákat,
•  miért követeli a közös költség tartozásomat, amikor van elég pénze a társasháznak stb.

b) vannak aztán olyanok, amelyek megalapozzák a vizsgálatot:

•  öt éve volt utoljára közgyűlés,
•  az éves beszámoló közgyűlés előtt nem kapták meg a beszámolót, nincs költségvetés,
• a szolgáltatók már ráterhelik az egyes lakásokra a közüzemi tartozásokat,
• nincs számvizsgáló bizottság a házban,
• egyes tulajdonostársaktól behajtja a közös képviselő a négyhavi közös költség tartozást is, a „barátok” pedig már több millióval tartoznak a háznak,
• a közgyűlésre csak a „kiválasztottak” kapnak meghívót stb.

A panaszok majd mindegyike valamilyen formában a társasház-kezelői tevékenységet (is) érinti. A társasházkezelés azonban – mint már láttuk – több mint a közös képviselet. A közös képviselőt választja a közgyűlés, a társasházkezelésre, mint szolgáltatásra pedig szerződést köt. Üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik a Társasházi törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban [a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól szóló 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet] meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. Az üzletszerű társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékenység végzéséhez szükséges bejelentést az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendeletben meghatározott ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósághoz [megyei kormányhivatalok járási (fővárosban a kerületi) hivatalai] kell benyújtani.

Szomorú tény, hogy sok társasházkezelő végzi úgy a tevékenységet mind egyéni vállalkozói, mind gazdasági társaság formájában, hogy nem tett eleget nyilvántartásba-vételi kötelezettségének, sok esetben a törvényességi vizsgálat során derül ki, hogy nem is tudtak e kötelezettségükről. Ez felveti azt a kérdést is, hogy annak a képzésnek, amely bizonyítványt ad ehhez a tevékenységhez, része-e az erre vonatkozó jogi szabályozás ismertetése.

3/a. A vizsgálat a gyakorlatban

Akár panasz nyomán, akár hivatalból indul az eljárás, első lépésként a közös képviselőt írásban értesítjük arról, hogy vizsgálatot indítunk. Ebben tájékoztatjuk a Társasházi törvény vonatkozó rendelkezéséről, tájékoztatjuk a kötelezettségeiről és bekérjük a dokumentumokat: alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, (a továbbiakban: SZMSZ), Határozatok Könyve, a 2014. február 1-je utáni iratok: meghívók, közgyűlési jegyzőkönyvek, jelenléti ív, határozatok), utolsó éves beszámoló és költségvetés, igazolás a társasház-kezelői nyilvántartásba vételről, amennyiben kamerarendszer működik a házban, az adatkezelési szabályzat, szerződés a működtetővel, szükség esetén alaprajz és egyebek.

Itt jegyzem meg, hogy a törvényességi felügyelet kiterjed a kamerarendszer működtetése jogszerűségének vizsgálatára is. A Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság egy panaszos beadványra adott válaszában kifejti: „…a társasházak felett a törvényességi felügyeletet a jegyző látja el. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben egy társasház jogellenesen működik (például ha bebizonyosodik, hogy jogellenesen működtetnek kamerarendszert), úgy a jegyzőhöz kell fordulni jogorvoslatért.” (Fontos azt is leszögezni, hogy a törvényességi felügyelet során a jogszabályoknak való megfelelés vizsgálatánál nem csupán a Ptk.-t és a Társasházi törvényt kell alapul venni, hanem sok egyéb jogszabály is szóba jöhet, így a számviteli jogszabályok mellett az Infotv., a magánnyomozói tevékenységet szabályozó törvény, az építésügyi, kereskedelmi és más egyéb jogszabályok is.)

Bár tartani lehetett attól, hogy mivel a Társasházi törvény nem rendel szankciót ahhoz, ha a közös képviselő nem működik együtt a jegyzővel, elmondhatom, hogy ezideig nem találkoztunk „renitens” közös képviselővel, mindenki együttműködőnek bizonyult. Ettől még természetesen nagyon hiányzik ez a rendelkezés a törvényből.

Az iratok beérkezését követően kezdődik az aprólékos munka, az alapító okirat, SZMSZ részletekbe menő tanulmányozása, ezek jogszabályokkal való összevetése. A beszámolót célszerűségi szempontból ugyan nem ellenőrizheti a jegyző, azt azonban mindenképpen meg kell néznie, hogy tartalmilag megfelel-e a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény, valamint a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Korm. rend. társasházakra vonatkozó rendelkezéseinek.

A vizsgálat lefolytatása a megállapítások rögzítésével zárul, amely vagy egy tájékoztatás formájában jelenik meg, ha nem találtunk hiányosságot, vagy pedig törvényességi felhívás kibocsátásával, amelyben részletesen, pontról pontra tájékoztatjuk a társasházat a hibákról. Természetesen a hibákat is súlyozzuk: vannak olyanok, amelyekkel kapcsolatban inkább csak arra hívjuk fel a figyelmet, hogy a jövőben ezek kiküszöbölésére fordítsanak gondot, de vannak olyanok is, amelyekben kifejezett intézkedést kérünk a tulajdonostársak közösségétől a törvény által megszabott 60 napos határidőn belül.

3/b. Tapasztalatok

A törvényességi felügyelet „jegyzői” egy évében számtalan vizsgálatot folytattunk le, és csak néhány esetben tudtuk teljes mértékben pozitív megállapításokkal lezárni az eljárást. A mintegy 40 társasház dokumentumainak áttanulmányozásából már lehet általános jellegű megállapításokat tenni, a vizsgálatokból következtetéseket levonni.

A leggyakoribb hibák és hiányosságok:

Az alapító okiratokban gyakran nem szerepel a közösség közös neve, sokszor nincs átvezetve a tulajdoni hányadok változása. Szinte minden alapító okirat SZMSZ-be illő rendelkezéseket tartalmaz, ami a társasház alapításakor még „elmegy”, de a későbbi módosításkor már semmiképpen sem (bővebben lásd az SZMSZ-nél).
Az SZMSZ-ek sajnos több sebből véreznek! A legfontosabb és egyben legtragikusabb hiba, hogy nem ismerik a tulajdonostársak! Azt a dokumentumot nem ismerik, amely a tulajdon működésüket szabályozza, amelyben a jogaik és kötelezettségeik vannak lefektetve. Márpedig azt a szabályt, amelyet nem ismerek, nagyon nehéz, mondhatni lehetetlen betartani!

Általában megállapítható, hogy a 2004-nél korábbi SZMSZ-ek egyike sem felel meg a Társasházi törvénynek. A Társasházi törvény 58. § (3) bekezdése ugyanis kimondja, hogy a megjelölt szakaszainak rendelkezései a törvény hatálybalépéséig (2004. január 1.) már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba. Az adott szakaszok nagy többsége az SZMSZ-re, kisebb részben a közgyűlés és a számvizsgáló bizottság feladataira, illetve a beszámoló elkészítésére vonatkozik. A Társasházi törvény e szakaszhoz fűzött indokolása szerint a módosítás az új törvény hatálybalépése és alkalmazása időpontját úgy állapítja meg, hogy a hatálybalépésekor (2004. január 1.) bejegyzett társasházak közösségének egy éves felkészülési idő álljon rendelkezésre a szervezeti-működési szabályzat megalkotásához, módosításához, illetőleg a közös képviselő számára a közgyűlési határozatokról történő nyilvántartás vezetésének megkezdéséhez. A Társasházi törvény a 63. § (2) bekezdésében csak az alapító okirat vonatkozásában rendelkezik úgy, hogy a törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház esetében a törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti és helyébe a törvény rendelkezése lép. Az SZMSZ-t azonban „hozzá kell(ett volna) igazítani” a törvény rendelkezéseihez. Talán a közös képviselők nem jutottak el a Társasházi törvény olvasgatásakor eddig a szakaszig, de tény, hogy az egy éves felkészülési idő eredménytelenül telt el a társasházak világában.

A teljesség igénye nélkül a nagyobb hibák:

• találkozhatunk olyan SZMSZ-szel, amely még az 1977. évi 11. tvr.-re hivatkozik;
• némelyikben pedig még az 1924. évi XII. törvénycikk rendelkezései köszönnek vissza;
• gyakran hiányoznak, vagy hiányosak a pénzügyi ellenőrzés szabályai;
• nehezen olvasható vagy értelmezhető, vagy többféleképpen értelmezhető rendelkezéseket tartalmaznak;
• a jogszabályoknak, de gyakran önmagának is ellentmondó rendelkezések vannak;
• kamerarendszer esetén hiányoznak az adatkezelési szabályok;
• amennyiben a társasházban üzlethelyiség is található, az ennek működésével, tevékenységével kapcsolatos szabályok – a fentebb már kifejtettek miatt – jogellenesen határozzák meg a használat módját, feltételeit;
• nagy előszeretettel alkalmaznak ún. „gumi”-szabályokat;
• rendkívül terjedelmesek, dagályos a megfogalmazás, sokszor 40–50 oldalas dokumentumok, tele ismétlésekkel, ellentmondásokkal, szó szerint tartalmazzák – a ma már hatálytalan – jogszabályi szöveget, márpedig az ilyen SZMSZ-t elfogadó közgyűlési határozat a bírói gyakorlat szerint érvénytelen!;
• rendkívül gyakori, hogy SZMSZ-ben módosítanak alapító okiratot! Ez pedig – mivel a törvény teljesen más szavazati arányokat kíván meg a két dokumentum módosításához – eleve érvénytelen!;
• a házirend – amely az SZMSZ melléklete – gyakran csupán utal egy 1974-es Fővárosi Tanácsi rendeletre, amely már régóta nincs hatályban.

Az egyéb dokumentumok (meghívók, jegyzőkönyvek, határozatok) körében is tipikus hibákat fedezhetünk fel:

• a meghívók nem kerülnek 8 nappal a közgyűlés időpontja előtt megküldésre, vagy az nem igazolható (Vitatható, hogy a közgyűlés napját megelőző 8. napon az elküldésnek, vagy a tulajdonos általi kézhezvételnek kell megtörténnie. E kérdésben a bírói gyakorlathoz lehet nyúlni (BH 2007.265.), amely szerint a társasház közgyűlésének összehívása szabályszerű, ha a tulajdonostársak részére a közgyűlésre szóló meghívónak az elküldése, postára adása a közgyűlés időpontját 8 nappal megelőzően megtörtént. Ennek megfelelően semmiképpen sem tekinthető jogszerűnek a meghívók postaládákba történő bedobása egyrészt, mert ez nem igazolható, másrészt mert nem mindegyik tulajdonos lakik a tulajdonát képező ingatlanban.);
• nem kerül kifüggesztésre a meghívó a társasházban;
• a meghívó mellől hiányoznak a kötelező mellékletek (előterjesztések, határozati javaslatok, beszámoló, számvizsgáló bizottság véleménye, költségvetési terv stb.);
• nem tartalmazza a megismételt közgyűléssel kapcsolatban az eltérő határozatképességről szóló tájékoztatást;
• a jegyzőkönyvek is rendkívül sok kívánnivalót hagynak maguk után: gyakran nem tartalmazzák a törvény által előírt tartalmi elemeket;
• szinte mindig hiányzik mellőle a jelenléti ív (amely pedig kötelező melléklete), vagy ha van, nem tartalmazza a tulajdoni hányadokat – enélkül pedig igen nehéz utólag megállapítani, hogy határozatképes volt-e a közgyűlés;
• nem tesznek eleget annak a követelménynek, hogy a határozatképességet minden egyes napirendi pontról történő szavazáskor meg kell állapítani és ezt rögzíteni is kell a jegyzőkönyvben – a tulajdonostársak ugyanis olykor késnek, olykor eltávoznak a közgyűlésről;
• a jegyzőkönyv nem tartalmazza szó szerint a meghozott határozatokat, valamint a szavazati arányokat tulajdoni hányadok szerint;
• a meghozott döntések végrehajtásának módja és határideje nem kerül meghatározásra és feltüntetésre – márpedig a közgyűlésnek tudnia kell, hogy mi az az időpont, amikortól számon kérheti a teljesítés elmaradását a közös képviselőtől;
• az éves beszámoló és a következő évi költségvetési javaslat nem a számviteli törvénynek megfelelően készül (ráadásul a tulajdonosok meg sem kapják előre);
• „Egyebek” címszó alatt rendkívül gyakran hoznak határozatot – ezek pedig nyilvánvalóan érvénytelenek, hiszen érvényesen csak olyan napirendi pontban hozható határozat, amely a meghívóban meghirdetett napirendi pontok között szerepelt [nem jelent azonban a napirenden túlterjeszkedést és nem eredményezi a társasházi közgyűlés határozatának érvénytelenségét, ha a közgyűlés elhalasztja a döntés meghozatalát a meghívóban megjelölt egyes napirendi pontokban, azonban meghatározza az érdemi döntéshez szükséges intézkedéseket, mint a későbbi döntés előkészítésének módját (BH 2011.339.)];
• a közgyűlést követő 8 napon belül nem kerülnek kifüggesztésre a határozatok.

A számvizsgáló bizottság (SZB), pénzügyi ellenőrzésben tapasztalt hiányosságok:

• a tulajdonostársak érdektelensége miatt gyakran nincs három tagú bizottság, de sokszor még egyetlen felhatalmazott tulajdonostárs sem – vagyis nincs pénzügyi ellenőrzés;
• ha van legalább egy felhatalmazott tulajdonostárs, arra az SZMSZ nem ad felhatalmazást;
• haszonélvező lát el számvizsgáló bizottsági tagsági feladatokat;
• azt az akadályt, hogy nincs SZB, illetve egyetlen „önkéntes” tulajdonostárs sem, néhány közös képviselő úgy hidalja át, hogy külső gazdasági ellenőrzést segítő személyt (könyvviteli szolgáltatót vagy okleveles könyvvizsgálót) vesz igénybe – ezzel csupán annyi gond adódhat, hogy erre vonatkozóan nem tartalmaz felhatalmazást számára az SZMSZ, ilyen módon nem jogszerű.
  

Az ilyen és ehhez hasonló hibák mellett számtalan kisebb, a jogszerű működést lényegesen nem befolyásoló hiányosságokkal, fogalmi zavarokkal is találkozunk, ezek kijavítására csak figyelemfelhívással élünk. Nem szoktunk törvényességi felhívást kibocsátani az alapító okirat tekintetében sem, hiszen mindenki által ismert, hogy egy alapító okirat módosítása amellett, hogy igen tetemes költséggel jár a kötelező jogi ellenjegyzés miatt, rendkívüli nehézségekbe ütközik azon okból, hogy minden tulajdonostárs aláírása szükségeltetik hozzá. Nem kell azonban ügyvédi ellenjegyzés az SZMSZ megalkotásához, módosításához – ezt a Fővárosi Földhivatal vezetője is megerősítette – hiszen ezt a dokumentumot csupán a földhivatali iratokhoz kell csatolni, azonban nem képezi bejegyzés alapját. Ezen okból még az ingatlan-nyilvántartási igazgatási szolgáltatási díjat sem kell megfizetni.

Összegezve a tapasztalatokat, világosan látszik, hogy a társasházak fölött nagyon időszerű volt valamiféle törvényességi felügyelet létrehozása. Azon persze lehet vitatkozni, hogy e jogintézményt szerencsés volt-e a jegyzőkhöz telepíteni, vagy sem, de az egészen biztosan állítható, hogy nagy káosz van a társasházak működésében, működtetésében és erre megoldást kellett találni. Nyilvánvalóan itt is igaz a mondás, hogy „közös lónak túrós a háta”, a közös tulajdon rendkívül sok vitás kérdést szülhet.

Ha a problémát komplexen nézzük, nem hagyható figyelmen kívül a tulajdonosi oldalon, hogy még ma sem tudunk felelősen gondolkodni a tulajdonunkat illetően.

Azon tulajdonosok körében, akik a ,90-es évektől kezdődően régi „tanácsi” lakásaikat megvásárolták az önkormányzatoktól, még ma is él a régi mentalitás, amit annak idején a paternalista állam kényszerített rájuk és kitörölhetetlenül beleivódott a fejekbe a „betelefonálok a házkezelőségbe”, ha elromlott valami, majd jönnek és megcsinálják. A közös képviselőkre, társasház-kezelőkre kvázi e szervek jogutódjaként tekintenek, de azt már nehezen veszik tudomásul, hogy már nem bérlők, hanem tulajdonosok, a javításokért pedig fizetni is kell, már nincs ingyen a kéményseprés, a gázszerelés, a tetőfelújítás stb. Hiányzik a tudatos gondolkodás, a felelősség vállalása.

Értem én, hogy a tulajdonosok nem a Társasházi törvénnyel fekszenek és kelnek, de nem ártana legalább egyszer mindenkinek elolvasni, hogy tisztában legyenek a jogaikkal és kötelességeikkel. A legnagyobb felelőssége ugyanis a közgyűlésnek, a tulajdonostársak közösségének van. A közösség legfőbb döntéshozó szerve ugyanis a közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. Úgy tűnik azonban, hogy a tulajdonosok a legnagyobb érdektelenséggel viseltetnek a saját és közös tulajdonuk iránt – közgyűlésre csak egy csekély kivétel jár. Márpedig az ő joguk és kötelességük:

• a közös képviselőt megválasztani, (bármikor) felmenteni, díjazását megállapítani,
• a közös képviselő munkáját ellenőrizni, e feladatra SZB-t választani,
• a közös képviselőt közgyűlési határozat formájában akár utasítani,
• ellene büntető feljelentést tenni, vagy kártérítési pert indítani,
• a közös költséget megállapítani,
• kiadásokat, kötelezettségeket vállalni.

Szemléletváltásra van szükség a közös képviselői oldalon is. A tapasztalat azt mutatja, hogy elenyésző azon társasházak száma, ahol tulajdonostárs látja el ezt a feladatot, mára már megszámlálhatatlan cég és egyéni vállalkozó „szakosodott” erre üzletszerűen. Nyilvánvaló igény szülte ezt a „szakmát”, hiszen senki nem veszi szívesen a nyakába 20–30–50 másik tulajdonostárs nyűgét-baját, egy hatalmas társasház fenntartásával járó – olykor valóban embert próbáló – feladatokat. Azzal azonban, hogy hosszú-hosszú éveken át mindenféle kontroll nélkül – a kérészéletű ügyészi törvényességi felügyeletet jóindulattal sem nevezhetjük ennek – végezhették e cégek tevékenységüket, beláthatatlan következményekhez vezettek. Tömeges méreteket öltöttek az eladósodások, a legszükségesebb állagmegóvásokat sem tudják elvégeztetni a társasházak, állandó a konfliktus a tulajdonosok és a társasház-kezelők között – ezek azt bizonyítják, hogy a tulajdonosok mellett a „hivatásos” közös képviselőknek is változtatni kell a hozzáállásukon. A törvényességi felügyelet jogintézményét pedig a tulajdonosok félreértelmezték, azt gondolják, hogy helyettük most a jegyző fogja „megvédeni” az érdekeiket, tőle várják tehát az üdvözítő megoldást. Márpedig a jegyző nem mindenható!

Kicsit a saját farkába harapó kígyóra hasonlít a helyzet. A tulajdonosok számára kényelmes megoldásnak tűnt annak idején a közös képviselőre bízni mindent és onnantól nem törődni semmivel. Még ma is felesleges időtöltésnek vélik a közgyűlésre járást. A közös képviselők pedig a tulajdonosok passzivitása miatt – tisztelet természetesen a kivételnek – szép lassan „elkanászodtak” és a nagy többségük valóban azt csinál, amit akar, úgy gazdálkodik a tulajdonostársak pénzével, ahogy akar. Sokszor halljuk a vádat: saját zsebre dolgozik – lássuk be, valószínűleg nem minden alap nélkül állítják ezt a tulajdonosok. (Egy esetben a vizsgálathoz becsatolt iratok között találkoztam egy életbiztosítási kötvénnyel, amelyben a szerződő fél a társasház volt, a biztosított a közös képviselő (társasház-kezelő), a haláleseti kedvezményezett pedig a közös képviselő örököse! A biztosított közös képviselőt pedig már le is váltotta a közgyűlés, a biztosítási díjat azonban fizetik.) Ezzel pedig visszaél a rábízott „hatalommal”. Sőt, ha egy-két tulajdonos „feleszmél” és élve jogával számon kérni, vagy ellenőrizni akarja, azt személyes sértésnek veszi, nem mutatja be, hogy mennyibe került a felújítás, mondván, semmi köze hozzá a tulajdonosnak! Pedig óriási a közös képviselő felelőssége is. Ő kellene, hogy a törvényesség őre legyen a társasházban.

Bár a jegyző nem a közös képviselőt ellenőrzi, hanem a társasházat, ha közvetetten is, de valójában mégiscsak a közös képviselő tevékenysége áll a vizsgálat fókuszában. Hiszen a meghívót a közös képviselő állítja össze és küldi ki, a jegyzőkönyvet általában ő vezeti, a határozatokat ő szövegezi meg, a beszámolót, költségvetést ő készíti el, ő szedi be a közös költséget, teljesíti a közös kiadásokat, kezeli a társasház számláját. Az SZMSZ egy példányával gyakorlatilag csak ő rendelkezik, azt azonban már bátortalanul írom le, hogy ismeri is. Bizakodásra ad okot azonban, hogy – a várakozásokkal ellentétben – az eddig ellenőrzött társasházak közös képviselői valóban készségesen álltak a vizsgálathoz. Többen – a törvényességi felhívás ellenére is – megköszönték a megállapításokat, a segítséget, hogy nem csak a hibákat tártuk fel, hanem megoldási javaslatot is tettünk és határidőben jelezték, hogy eleget tettek a felhívásnak.

Általánosan elmondható, hogy az a társasház működik jól és törvényesen, amelyikben érvényesül, hogy a közgyűlés döntést hoz, a közös képviselő végrehajtja, majd erről beszámol a közgyűlésnek, a számvizsgáló bizottság pedig folyamatosan ellenőrzi a végrehajtást. Sajnos, az ilyen társasház ritka, mint a fehér holló.

Leszögezhető, hogy a törvényességi felügyeletre valóban nagy szükség van. Azon azonban érdemes elgondolkodni, hogy nem lenne-e indok