1. Előzmények

A Jegyző és Közigazgatásban a cikkek szerzői már alaposan feldolgozták a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Thtv.) 27/A. §-a körüli problémakört. Így sor került már a történeti előzmények, az értelmezési problémák, a hiányok bemutatására, és számos javaslat megfogalmazására is (például: hatáskör-telepítés, eljárási szabályok megalkotása). Sőt már az egyes gyakorlati tapasztalatok feldolgozása is olvasható volt a 2015. január–februári számban. A szakma az első perctől kezdve jelezte véleményét, vagy ha úgy tetszik inkább az aggályát a társasházak törvényességi felügyeletének új szabályaival kapcsolatban. Úgy vélem elméleti síkon a témát alaposan körbejártuk, túl sok új gondolatot, jobbító észrevételt hozzátenni már nem tudunk. Azonban érdekes vállalkozás lehet – tekintve, hogy már több mint egy év eltelt a Thtv. 27/A. § hatálybalépése óta – az ellenőrzésre vonatkozó megszerzett tapasztalatok bemutatása, elsősorban jogi oldalról.

2. A tapasztalatszerzés helye

Budapest VI. kerületét, Terézváros egységes karakterét néhány kivételtől eltekintve a sík területen elhelyezkedő, nagyvárosias beépítés és az egységes 19. századi eklektikus építészeti örökség jellemzi. A terület a főváros egyik legsűrűbb beépítésű szerkezeti egységét képezi. Számmal is kifejezve: a beépítettség legalább 86%-os. E cikk szempontjából fontos tulajdonsága a kerületnek, hogy szinte csak társasházi forma található benne, mind jogi, mind építészeti értelemben. Valószínűleg ebből következik, hogy a társasházi törvényességi felügyeleti eljárások száma lényegesen magasabb az országos átlagtól, száz felett van (de vélhetően így van ez a majdnem azonos beépítettségű többi kerület esetében is). Ez a nagyszámú ügy kétirányú tapasztalatszerzést biztosít, egyrészről kirajzolódnak a tipikus hibák a társasházak, vagy inkább a közös képviselők részéről (például: a közgyűlés szabálytalan összehívása vagy az összehívás mellőzése, a jegyzőkönyv tartalmi hiányosságai, az éves beszámoló elfogadásának elmaradása), másrészről előkerültek a törvényességi felügyeleti eljárás processzuális hibái. Ebben a cikkben az utóbbira fokuszálok, úgy, hogy a kerületben kialakult gyakorlatot mutatom be, azzal, hogy tisztában vagyok vele – tekintve, hogy több jegyző kollegával személyes beszélgetések során is elemeztük már a témát –, hogy nem egységesek az elképzeléseink bizonyos részletkérdésekben. Ez önmagában nem baj, hiszen amíg nem találunk tételes jogi rendelkezést, vagy abba ütköző elképzelést, valamennyien kreatívan szárnyalhatunk a jogalkalmazás – jelen esetben széles – útján, netán útvesztőjében. Persze az más kérdés, hogy ez miképpen viszonyul a jogbiztonság követelményéhez, de erre most nem térek ki, mert a gyakorlat bemutatására vállalkoztam.

3. A jogszabályi környezet

Ezzel az általános ponttal kezdem, mert többször hivatkozni fogok rá a gyakorlat ismertetése során. Már önmagában a jogszabályi környezet meghatározása is némi feladat elé állítja az embert, hiszen szigorú értelemben kizárólag a Thtv. alapján kell eljárni. Tehát az egyéb alkalmazandó jogszabályokat, mint például a Polgári Törvénykönyv, vagy a Számviteli Törvény, ebben a keretben kell alkalmazni.
Egyértelműen kizárt a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (a továbbiakban: Ket.) alkalmazása, ugyanakkor a Thtv.-ben szereplő előírások értelmezésében valójában segítséget nyújtana. Bár nem jogforrás, de megemlítendő – mert egyedi és igazán kreatív megoldás –, hogy van olyan jegyző kollega, aki közzétett és mindenki által elérhető jegyzői utasításban szabályozta a szervezete vonatkozásában a törvényességi felügyeleti eljárás egyes lépéseit, így adva útmutatót a törvényességi felügyeleti kérelmek összeállítói számára.

4. Illetékesség

Szinte az eddig megjelent valamennyi cikk foglalkozott már azzal, hogy az illetékesség szabályozása kimaradt a Thtv.-ből. Ennek a súlyos hibának az orvoslásáig a gyakorlat szerencsére egységesen megoldotta a kérdést, hiszen a társasházak törvényességi felügyeletét mindenki csupán a saját közigazgatási területén végzi. Az elmúlt időszakban nálunk egy példa (kérelem) volt arra nézve, hogy egy másik városban lévő, egyébként az eljárást kezdeményező által nyaraló/pihenő céljából használt lakástulajdon alapján az adott társasház tekintetében folytassak törvényességi felügyeleti eljárást. Az eljárás indítását a gyakorlatban kialakított illetékességi okra hivatkozva elutasítottam. Csak ez a lehetőség jöhetett szóba, hiszen a Ket. alkalmazásának kizártsága és az eljárási szabályoknak a hiánya miatt az áttétel intézménye nem volt alkalmazható.

5. A hivatalból induló eljárás

A Thtv. 27/A. § (2) bekezdése szerint a „jegyző hivatalból ellenőrzi”, hogy a társasház működése megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, a szervezeti és működési szabályzatnak. Mivel a Thtv.-ben nincs más vonatkozó rendelkezés, kérdésként merül fel, hogy a hivatalbóli ellenőrzésen mit kell érteni. Véleményem szerint ez ugyanúgy jelentheti az automatizmust, vagyis valamennyi társasház akár állandó ellenőrzését, de egyúttal azt is, hogy csak hivatalbóli eljárás lehetséges, kérelemre induló nem. Az értelmezés további lehetőségeinél azonban be kell látni, hogy már a Ket. világába kalandozunk – mégha nem is normatív értelemben. Így előfordul a gyakorlatban az ellenőrzési terv elkészítése és az a klasszikus csoportosítási forma, amely szerint egy eljárás indulhat hivatalból vagy kérelemre. A kerületben a munkánk során a klasszikus felosztást követve járunk el, vagyis megkülönböztetjük a hivatalból és a kérelemre induló törvényességi felügyeleti eljárást. Eszerint a kérelem beérkezésekor azt megvizsgáljuk tartalmi szempontból (formai szempontú vizsgálat nem lehetséges, hiszen nincs előírás rá[2]), majd döntünk ez alapján az eljárás indításáról. Azt is el kell, hogy mondjam, hogy a bejelentések száma olyan nagy, hogy az előbb felvázolt felosztás szerinti klasszikus hivatalból induló törvényességi eljárásra egyetlen esetben sem került sor az elmúlt több mint egy évben. A kezdő lépés mindig ugyanaz: értesítjük a közös képviselőt, hogy törvényességi felügyeleti eljárást indítottunk és bekérjük a szükséges iratokat (például: alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, határozatok nyilvántartása, esetleg más olyan dokumentumot, amelyet a kérelmező sérelmez[3]). Meghallgatást általában nem tartunk, de nem is tarthatunk, hiszen idézni sincs jogunk. Ez is a Ket. rendelkezéseinek alkalmazhatósága igényét vetíti elő. Szintén nem tisztázott az sem, hogy ki az ügyfél ebben az eljárásban, ki tekinthet bele az iratokba, kit milyen jog illet meg?

6. Kérelemhez kötöttség?

Tekintve, hogy a jegyző ezen eljárása során nem érvényesül a kérelemhez kötöttség elve (a Thtv. szigorú értelmezése szerint nem is érvényesülhet, hiszen csupán hivatalból folytatandó eljárásról lehet szó, de ha elfogadjuk a kérelemre induló eljárások létét, akkor pedig a normatív rendelkezés hiánya miatt nem), sokszor tapasztaljuk, hogy a kérelmező nemtetszését fejezi ki az eljárás eredményével kapcsolatban, hiszen ő csak egy vagy két kérdésben kért vizsgálatot, azokban pedig nem, amelyre a törvényességi felügyeleti eljárás emellett kiterjedt. Többször előfordult, hogy a panasz valóban csak arra vonatkozott, hogy például a közgyűlés nem tárgyalta az éves beszámolót, de a kérelemhez kötöttség elvének hiánya miatt az iratok bekérése után az eljárás során arra is fény derült, hogy az alapító okiratot vagy a szervezeti és működési szabályzatot is módosítani kell – ami bizony energia- és költségigényes.

7. A felhívás

A Thtv. 27/A. § (4) bekezdése szerint, ha a jegyző a működés bármilyen szabálytalanságát állapítja meg, „a társasházat felhívja a működés törvényességének helyreállítására”. A felhívásról további rendelkezés a Thtv.-ben nincs. A gyakorlatunk szerint a lefolytatott vizsgálat után, amennyiben rendellenességet észlelünk, küldünk egy törvényességi felhívásnak nevezett egyébként megjelenésében tértivevényes levelet, amelyben a vizsgálatunk eredményére támaszkodva felhívjuk a figyelmet az előírások betartására, vagy ennél komolyabb esetben a törvényesség helyreállítására. Az egyik általunk[4] kezdeményezett per során találkoztunk olyan bírói véleménnyel, miszerint a felhívásunk „nem volt kellően meghatározott”, mert a bírói elvárás szerint konkrétan ki kell mondani és meg kell jelölni, hogy egy dokumentum melyik pontja ütközik jogszabályba vagy egyéb rendelkezésbe (oldalszám és a szövegrész pontos megjelölésével). Jelen esetben nem volt elég a jogszabályhelyet tartalmazó utalás arra, hogy a sok sebből vérző szervezeti és működési szabályzat melyik részét dolgozza át a társasház.

8. Határidők és perindítás

A Thtv. 27/A. § (4) bekezdése szerint, ha a társasház a jegyző felhívása alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat. Ez a szabály ismét számos értelmezési kérdés elé állított minket a mindennapok során, amikor a gyakorlatban kissé „újraírtuk” a Thtv. szabályait. Egyet kell, hogy értsek ugyanis azokkal a közös képviselőkkel, akik szerint bizonyos esetekben a törvényben meghatározott 60 nap nem elég a törvényesség helyreállítására. Gondoljunk csak arra, hogy önmagában egy közgyűlés összehívása mennyi időt igényel és ez előtt még a napirendek kidolgozása is szükséges. Nemritkán előfordulhat olyan eset is, hogy a törvényesség helyreállítása végett különböző közgyűléseken hozott döntések egész sorozata kell. Sokszor fordulnak ilyenkor a közös képviselők határidő meghosszabbítás iránti kérelemmel hozzánk. Bár a Thtv. nem ismer ilyen lehetőséget, a körülmények mérlegelése után, indokolt esetben engedélyezni szoktam az ilyen kérelmeket, mert én is tudom, hogy egyszerűen nem teljesíthetőek a törvényi határidő alatt a felhívásban foglaltak. Persze ez ismételt kérdést vet fel, hiszen ebben az esetben a jegyző kicsúszik a 30 napos perindítási lehetőségből, ami egyébként is csak mérlegelés kérdése. Ezért célszerű lenne egy olyan törvényi kitétel, hogy a jegyző a felhívás teljesítésére nyitva álló határidőt egy alkalommal legfeljebb 60 nappal meghosszabbíthatja.

9. A bíróság intézkedéseiről általában

A Thtv. szerint a jegyző keresete alapján a bíróság megsemmisítheti a közgyűlés határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, vagy a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. Bármelyik intézkedést is kívánja alkalmazni a bíróság, a per során a Polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) általános szabályai szerint kell eljárni, mert a különleges eljárások között nincs speciális szabály erre a pertípusra. Tapasztalataink szerint ez érdekes helyzet elé állítja a jegyzőt, de a bíróságokat is. Alapszabály polgári perben a Pp. 3. § (2) bekezdésében megfogalmazott azon elvrendszer, miszerint a bíróság – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a felek által előterjesztett kérelmekhez és jognyilatkozatokhoz kötve van. E szabály tartalmilag a kérelemhez kötöttség és a rendelkezési elv egymást kiegészítő alapelveinek a tételes jogi megjelenése, amely rögzíti azt a perjogi jogelvet, hogy a felek az eljárásbeli, valamint perbe vitt anyagi jogaikkal – az azokat megalapozó tényekre és bizonyítékokra is kiterjedően – szabadon rendelkeznek és e rendelkezésük megszabja a bíróság döntésének mind az alaki, mind pedig a tartalmi kereteit.[5] Természetesen a klasszikus polgári pereknél ennek az alapelvnek az alkalmazása elvitathatatlan, azonban érdekes eredményeket szült ennél a pertípusnál. Egyik esetben a társasház a felhívás ellenére sem alkotta meg a jogszabálynak megfelelő szervezeti és működési szabályzatot és a bíróság minket, mint felperest kért fel a szabályzat összeállítására és a bíróság elé tárására. Ez nagyon furcsa helyzetet teremtett, mert érzésem szerint ez a magánjogi viszonyokba történő olyan mély beavatkozás, amely a jegyző által már nem ildomos – még akkor sem, ha nem tettek eleget a törvényességi felhívásnak. Nem beszélve arról, ahhoz, hogy ne csak a jognak, hanem valóban az életnek is megfelelő szabályzatot tudjon egy kívülálló készíteni, nagyon kevés az esélye (már csak azért is, mert a Thtv. 22. §-a szerint a szervezeti és működési szabályzatnak vannak kötelező és eshetőleges elemei is).

10. A közgyűlés „kényszer”összehívása

Előfordult, hogy a Thtv. 27/A. § (5) bekezdés b) pontja alapján a bíróság kívánta összehívni a társasház közgyűlését, de – a felperesi mivoltunkra hivatkozva – minket szólított fel a közös képviselő helyett a tulajdonosok adatainak közlésére.[6] A törvény ezen pontjánál egyébként is érdemes egy pillanatra megállni. Ugyan gyakorlati tapasztalatunk nincs, de problémának érzem a részletszabályok teljes hiányát. Nem szabályozza a törvény ugyanis, hogy a közgyűlés kényszerösszehívását milyen keretek között kell megtenni. Így nincs tisztázva például, hogy ennek költségét ki viseli és az sem, hogy hol kell összehívni. Sőt még az sincs meghatározva, hogy a Thtv. szerint kell ezt tenni. Nyilvánvaló, hogy ez teher mind a tulajdonostársaknak, mind a jegyzőnek (ha övé ez a feladat). Gondoljunk csak arra, hogy ha a közgyűlési helyszín tekintetében a társasházat kell kijelölni, akkor előfordulhat (és így már jártunk, igaz nem a közgyűlés összehívása miatt mentünk), hogy nem jut be a jegyző a magántulajdonú ingatlanba. Ha a helyszín inkább a polgármesteri hivatal székhelye, akkor sem egyszerűbb a helyzet, hiszen ebben az esetben az önköltségszámítási szabályokat kell alkalmazni vagy szabadon megállapítható a hivatali terem használati díja, vagy ez éppen ingyenes, mert törvényben meghatározott feladat ellátásáról van szó? Az időpont meghatározása is kellemetlen kérdés, mert ha a hivatali munkaidőhöz igazodik, akkor ez a kollegáknak időben nem jelent ugyan plusz terhet, ellentétben a tulajdonostársaknak, akik vélhetően szintén éppen munkában vannak. Célszerű lenne a jogszabályhely kiegészítése tehát, hogy (a bíróság vagy a jegyző) „az általuk meghatározott módon” hívhatja össze a közgyűlést – alátámasztva a döntési lehetőséget az előbbi kérdésekben.

11. A bírságolás

A törvény úgy rendelkezik, hogy ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható a bíróság százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.

Ezen a ponton érezhető talán leginkább az eljárási szabályok hiánya, mégpedig a bizonyítás oldaláról. Mit kell bizonyítani a jegyzőnek ahhoz, hogy ki lehessen azt mondani, hogy valaki jogsértő magatartása miatt nem biztosítható a törvényesség?
Bár a Pp. szabályai alkalmazandóak itt, de jó lenne valami kapaszkodó. Egy perben a közös képviselő írásbeli válaszainak folyamatos elmaradása miatt kezdeményeztük a jogszabályhely alkalmazását, még nem tudjuk, hogy ez elegendő-e a bírság kiszabásához. Ugyanakkor egy másik perben megjelent olyan bírói értelmezés is, hogy a már megindult perben alapból kizárt a jogszabályhely alkalmazása, mert ennek a pernek a tárgya például a közgyűlés összehívása, amiről dönt a bíróság, így valójában idő előtti a bírságra irányuló javaslat, ez legfeljebb másik per tárgyát képezheti majd. Nem biztos, hogy ezzel a bírói állásponttal annyira vitatkozni tudok. Bár nyilvánvalóan a kényszerítő jelleg volt a jogalkotó célja, ez talán nem a legjobb megfogalmazási módban jelent meg.

12. Egyéb eljárás

Véleményünk szerint vitás lehet a törvény azon rendelkezése is, mely szerint a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye. Az ezzel kapcsolatos gyakorlatunkat úgy alakítottuk ki, hogy amennyiben egy törvényességi felügyeleti kérelem közgyűlési határozatot érint és még nyitva áll a Thtv. 42. § (1) bekezdése szerinti bírósági felülvizsgálati lehetőség, akkor a kérelmet elutasítjuk erre hivatkozással. A legtöbbször ilyenkor az ügyféli válasz a hatvanadik napon túli kérelem ismételt beadása. Ez a megközelítés formai szabályok szerint megfelelő lehet, de a jogbiztonság oldaláról meg is kérdőjelezhető, mert a hatvanadik nap eltelte után joggal feltételezhetik azt, hogy a határozat megtámadhatatlan és minden értelemben végrehajtható.

13. Összefoglalás

Az előzőekben néhány gondolatot próbáltam megosztani a jegyző társasházak feletti törvényességi felügyelete során kialakult jogi gyakorlatról. Természetesen a jogesetek ennél színesebb képet is adhatnak, de igyekeztem a legfontosabb anomáliákat kiemelni és a terítékre hozni. Mindamellett végérvényesen kialakult gyakorlatról nehéz még beszélnünk, hiszen a bírósági rendszeren még nem ment végig talán egyik ügy sem. Évekbe telhet e tapasztalatok megszerzése, már csak annak tükrében is, mert az egyik ügyben nálunk is a bíróság az Alkotmánybíróságot kereste meg a Thtv. 27/A. § alaptörvény-ellenességének megállapítása iránt. Tartok tőle, hogy ez a téma nem utoljára szerepelt a Jegyző és Közigazgatás hasábjain.

1 Dr. Mitták Tünde: Új jegyzői hatáskör: a társasházak törvényi felügyelete, 2014/1., 23–25. o.;
Dr. Mogyorósi Sándor: Törvényességi felügyeleti ügy a jegyző életében, 2014/2, 13–15. o.;
Dr. Mitták Tünde: A társasházak törvényességi felügyeleti jogkörével kapcsolatos jegyzői hatáskör margójára, 2014/3., 10–12. o.;
Dr. Mezei Nándor Lajos: Alapító okiratot, SzMSz.-t kérem ellenőrzésre felmutatni! Avagy a társasházak jegyzői törvényességi felügyelete, 2014/5., 12–16. o.;
Dr. Mitták Tünde: Summarium a társasházak törvényességi felügyeletéről, 2014/6., 12–14. o.;
Dr. Kasza Mónika: Társasházak törvényességi felügyelete a gyakorlatban, 2015/1., 15–22. o.

2 Azt a szabályt azonban kialakítottuk, hogy a névtelen bejelentésekkel/kérelmekkel (amelyeknek száma igen nagy) nem foglalkozunk, illetve azokkal sem, amelyek tartalma gyakorlatilag értelmezhetetlen (ebből szintén akad bőven).

3 Például: házirend; számlák vagy egyéb elszámolást, könyvelést alátámasztó dokumentumok.

4 A Thtv. 27/A. § (4) bekezdése alapján.

5 A Kúria Polgári Kollégiuma – Joggyakorlat-elemző Csoport: Összefoglaló Vélemény, Budapest, 2013.

6 Nyilvánvalóan ez időveszteség és jelentkező többletköltség, hiszen mi is legfeljebb a TAKARNET szolgáltatásból tudtuk kinyerni az adatokat, illetve a közös képviselő megkeresésével tudtunk adatot szolgáltatni.