A lakásszövetkezeti és a társasházi törvényességi felügyeletről

A közigazgatás szakmai fóruma

Cikkek / Jogalkotás-Jogalkalmazás

A lakásszövetkezeti és a társasházi törvényességi felügyeletről

XVIII. évfolyam, 1. lapszám
Szerző(k):
Farkas Tamás
elnök

Lakásszövetkezetek Országos Szövetsége

 

A szövetkezeteknél a tagok személyes közreműködése meghatározó (a szövetkezet tevékenységének eredménye a tagok tevékenységének eredményeként alakul ki, kivéve talán a takarékszövetkezeteket), a lakásszövetkezeteknél a tagok személyes közreműködése marginális (a szövetkezet alaptevékenysége a szövetkezeti tulajdonnak az üzemeltetése, melyhez a tagok ingatlanai használhatóságának biztosításával együtt és reálisan nem is lehet a tagi személye közreműködés volumenét érdemben növelni).

A szövetkezeteknél részjegy van, a lakásszövetkezeteknél az anyagi közreműködés (üzemeltetési költség), mely a havonta fizetendő üzemeltetési és felújítási költségben realizálódik. A lakásszövetkezetnél létezik a nem tag tulajdonos „fából vaskarika” intézménye és még sorolhatnánk a fogalmi és tartalmi eltéréseket.

A gazdasági kamarákról szóló 1999. évi CXXI. törvény a bevezető rendelkezései között kimondja, hogy hatálya a gazdálkodó szervezetekre terjed ki és a 2. §-ának a) pontjában meghatározza, hogy e vonatkozásban a gazdálkodó szervezetek csoportjába beleérti a szövetkezeteket a lakásszövetkezetek kivételével. E szerint a lakásszövetkezetekre az 1999. évi. CXXI. törvény hatálya nem terjed ki, így sem a kamarai regisztráció, sem a tagság nem kötelező a lakásszövetkezetek számára. A lakásszövetkezeteket a cégbíróságok tartják nyilván, mivel közel 1300 lakásszövetkezet nyilvántartásáról van szó, ez a mennyiség eltörpül a kb. 7–800 000 egyéb nyilvántartott gazdasági társaság mellett. Mindezekre tekintettel a lakásszövetkezetek törvényességi felügyelete kellően megoldott, annak működésében problematikus elem ma nem is ismert.

A lakásszövetkezetekhez legközelebb – tartalmi szempontból – a társasházak állnak, bár az eltérések itt is nagyon jelentősek, de a többlakásos épületek ingatlankezelésének ellátása mint funkció azonossága, maga után hozta, hogy a két szervezeti forma jogi szabályozása, ezzel együtt jogalkalmazási gyakorlata is jelentősen közeledett egymáshoz, különösen a 2009–2011-es törvénymódosítások során.

A LOSZ a lakásszövetkezetek érdekképviseletének ellátásával párhuzamosan 2000 májusától, alapszabályának módosításával ellátja a társasházak országos hatáskörű érdekképviseletét is. Ez az érdekképviseleti tevékenység elsősorban a társasházak mint házkezelő szervezetek működésének, gazdálkodásának jogszabályi környezete elősegítését, a társasházi közös képviselők információval való ellátását, tanácsadást és kormányzati, önkormányzati, valamint hazai és nemzetközi társszervezetek előtti képviseleti tevékenységet jelent.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXIII. törvény 2013 végén mintegy rajtaütésszerűen módosult. A társasházi törvény (a továbbiakban: Tht.) módosítása a törvényt 27/A. §-al egészítette ki ismételten, ami a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét szabályozza. E szabályozási kitétel a társasház szerveinek működési törvényességi felügyeletét a jegyzői hatóságok szervezetére bízta 2014. február 1-jei hatállyal. Ezt követően 2014. február 18-ától a hivatkozott paragrafus módosult egy részletesebb szabályozással, az ügyészség civil szervezetei törvényességi ellenőrzés és bírósági felügyelet mintájára. A LOSZ régóta szorgalmazta a társasházak, illetve azok szerveinek törvényességi felügyeleti szabályozását, hasonlóan a hazai más gazdálkodó szervezetek törvényességi felügyeleti szabályozásához igazodva, azonban nem erre számított.

Jelentős mértékben problematikusnak és aggályosnak tartjuk azonban, hogy a törvényességi felügyelet gyakorlása olyan körülmények között valósulhat meg, amikor is a Magyarországon működő társasházakról közhiteles nyilvántartás kialakítása nem történt meg. Tény, hogy a társasházak az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerülnek, a társasházi közös képviselet az illetékes földhivatalokhoz a társasház közgyűlése által elfogadott szervezeti és működési szabályzatot köteles letétbe helyezni, mindez azonban nem jelenti azt, hogy a működő társasházakról elérhető és főleg naprakész, hiteles nyilvántartás létezne. Azt meg pláne nem lehet egyértelműen megtudni, hogy az adott társasháznak ki a közös képviselője, hol és hogyan érhető el.

Ebből álláspontunk szerint az következik, hogy mind a szabályosan működő, mind a társasházakra vonatkozó törvényt teljeskörűen nem alkalmazó és be nem tartó társasházakról sincs egy egybehangzó, a hazai, más gazdálkodó szervezetekhez hasonló, legfontosabb adatokat tartalmazó nyilvántartás. Ennek hiányában a törvényességi felügyelet gyakorlása a kívánt eredményességet nem biztosítja, és feltételezhető, hogy csak ott lesz törvényességi felügyeleti jogkör gyakorlására lehetőség, ahol a jegyzői hatósághoz panasz érkezik, de még ott is okozhat nehézségeket, hogy a közös képviselő nevét, elérhetőségét a kérelmezőnek kell megadnia. Mindez egyértelműen sérti a törvény szellemiségét, annak teljes körű, valamennyi társasházra kiterjedő gyakorlati megvalósíthatóságát.

A társasház mint házkezelő szervezet a Számviteli törvény szerinti besorolás alapján egyéb gazdálkodó szervezetnek is minősül, amelyre nemcsak a számviteli, könyvvezetési szabályok vonatkoznak, hanem a gazdálkodó szervezetek működését meghatározó szabályok is [224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet]. E tekintetben azonban lényeges különbségek tapasztalhatók a beszámoló készítés, leadás és közzététel, valamint a törvényességi felügyelet megítélésében a társasházak jelenlegi törvényi szabályozásában a más gazdálkodó szervezetekkel (szövetkezetek, lakásszövetkezetek, gazdasági társaságok, egyesületek stb.) való összehasonlításkor. A gazdálkodó szervezetek törvényi szabályozás szerint alanyi jogon a társasági adó hatálya alá tartoznak, az adóhatóságnál a működés megkezdésekor kötelező nyilvántartásba vételi kötelezettség áll fenn, addig a társasház esetében – bár a személyi jövedelemadó hatályába a törvény besorolja – jó esetben semmiféle bejelentkezési kötelezettség nem terheli a közösséget. A gazdálkodó szervezetekre vonatkoznak a beszámoló letétbe helyezési, közzétételi kötelezettségek, míg a társasházakra nem.

Ezek a lényegi, sok esetben jelentős különbségek a társasházak működésében gyakran szabadosságot, a jogszabályi kötelezettségek alóli kibúvás esélyét hozzák felszínre, ami sérti a hazai gazdálkodó szervezetek esélyegyenlőségének elvét, és komoly mértékben veszélybe sodorhatja a nemzeti lakásvagyon kb. 25–30%-át kitevő társasházi lakásállomány kezelésével, működtetésével, karbantartásával és felújításával kapcsolatos jogbiztonságot. Ha a társasház bérbe ad egy helyiséget és nem készít bevallást és beszámolót, adószámot nem igényel, akkor mindez értelemszerűen nem fog kiderülni az adóhatóság számára. Mindezek a társasházi törvényből fakadó megkülönböztető előírások az utóbbi időben egyre gyakrabban hozták felszínre a társasházak felügyeletének törvényi átgondolását és ezzel összefüggésben a társasházak átfogó nyilvántartásának a szükségszerűségét. Ugyanis, ha egy amúgy egyéb, valamilyen korlátozott mértékben gazdálkodó szervezetnek nincs felügyeleti szerve, akkor nyilvánvalóan nem létezik e gazdálkodó körnek átfogó, országos szintű, egységes nyilvántartása sem. A jelenlegi formában történt törvényességi felügyeleti előírás nem segítette elő a társasházi nyilvántartás megteremtését, de a törvényességi felügyelet előírása fokozottan indokolttá teszi az országos társasházi nyilvántartás, ellenőrzés létrehozását.

A társasházak becsült számát – talán negyven ezret is megközelítheti (vagy több?) a számuk – illetően pedig elgondolkodtató lehet, hogy milyen számottevő adat és információ veszik el. Súlyosbítja a helyzetet, hogy ma egyre növekszik a tulajdonosi panaszok száma, a panaszok kivizsgálása pedig gyakorlatilag lehetetlenné válik a társasház legfontosabb adatainak (társasház neve, címe, elérhetősége, közös képviselő neve, címe stb.) nehézkes, vagy körülményes beszerezhetősége hiányában. Jogi szakértők gyakran azt mondják, hogy ha a tulajdonosi ellenőrzésre a tulajdonosok a társasházi törvényben meghatározott kereteket kihasználják, annak megvalósulását biztosítják, akkor ilyen természetű gondok helyben megoldódnak és a nyilvántartás kérdése csak esetlegesen merülhetne fel.

Jól ismert azonban ma a tulajdonosi jogok és kötelezettségek jogalkalmazói felfogása és a jogkövető állampolgári magatartás helyzete közötti szakadék.

A tulajdonosi jogokra, kötelezettségekre vonatkozó utalások, sok esetben az arra való mutogatás eltereli a figyelmet a valós helyzetről. A növekvő visszaélési esetek feltárt száma, a fekete és szürkegazdaság (számla nélküli szolgáltatás igénybevétele, nyilvántartási, pénzkezelési szabálytalanságok stb.) irányába való sodródás azonban felveti azt a kérdést, hogy addig, amíg a társasházi közösségen belül a valós tulajdonosi szemlélet bizonyítottan is meg nem valósul, szükséges és indokolt is a gyakorlati tapasztalatoknak törvényi beavatkozással érvényt szerezni, azaz megteremteni a nyilvántartás felvezetésének jogi körülményeit és ezzel erősíteni a törvényességi felügyelet érvényesülését.

A társasházi törvény intézményesítetten nyilvántartási kötelezettséget nem ír elő. A társasházi törvény 10. § (1), illetve (2) bekezdése az alapító okirat, a 15. § a szervezeti és működési szabályzat tekintetében az ingatlan-nyilvántartás iratai közé történő letéti kötelezettséget előírja, de ennél több, a nyilvántartáshoz köthető kötelezettségről nem szól. A földhivatalok azonban ezen iratok meglétét – leadási kötelezettség –, pl. SZMSZ esetleges elmulasztását nem ellenőrzik, nem is feladatuk, a letétben lévő iratok változását, ha az azt módosító iratokat egyáltalán leadják, nem követik és szintén nem is ellenőrzik.

Mindezek alapján tulajdonképpen semmilyen konkrét nyilvántartási, ellenőrzési formáról és tartalomról nem beszélhetünk, ha nem arról van szó, hogy az adott társasházi minősítésű épülethez kapcsoltan a földhivatalnál rendelkezésre állnak a társasház iratai is, azt tehát az ingatlan-nyilvántartásból a törzslap lekérésével külső személy is megtudhatja, hogy az adott épület társasházi épület-e, de további információt a társasházról külső személy nem tud szerezni. Ma tehát sokkal könnyebb bármelyik cég, lakásszövetkezet működésére, gazdálkodására vonatkozó információkat a vonatkozó nyilvántartásokból, letétbe helyezett beszámolókból megismerni, mint egy hat lakásos társasházról, annak közös képviseletéről bármit is előzetesen megtudni, ha például ott szeretnénk lakást vásárolni.

Adatgyűjtési módszernek a ma rendelkezésre álló egyetlen biztosnak tekinthető forrása az ingatlan-nyilvántartásból történő adatlekérés. A földhivatalokban elvileg valamennyi társasház alapító okirata, szervezeti és működési szabályzata letétbe került, így ezek feldolgozása és nyilvános adatbázissá alakítása tekinthető a legmegbízhatóbbnak és viszonylag a leggyorsabban elérhetőnek. Az a véleményünk, hogy a társasházak adatainak feldolgozásához, róluk nyilvántartás vezetéséhez fűződik olyan állami (társadalmi) érdek, hogy ez a nyilvántartás előbb-utóbb létrehozásra kerüljön, központi költségvetési forrásból legyen finanszírozva.

Tényként kell azonban kezelni, hogy mind a társasházaknak, mind a tulajdonosoknak közös és elemi érdeke a megalapozott és pontos nyilvántartás kialakítása. Egy quasi gazdálkodó, jelentős nemzeti vagyonrészt kezelő szervezettel szemben ugyanakkor társadalmi elvárás is a szervezet elérhetőségének, legfontosabb működési adatainak a hozzáférhetősége, szabályszerű gazdálkodási tevékenységének törvényességi ellenőrzése. Ez ma hiányzik a társasházaknál, ami a gazdálkodásuk nyilvánosságát, ellenőrizhetőségét, jogkövető magatartás megkövetelhetőségét egyértelműen veszélyezteti, nem egy esetben sérti is. A társasházakhoz legközelebb álló házkezelő szervezettel, a lakásszövetkezettel összehasonlítva azonban méltatlan és érthetetlen különbség jelentkezik, akár a nyilvántartás, a beszámolási és benyújtási kötelezettség, akár a törvényességi felügyelet követhetősége szempontjából.

Természetesen a fenti adatokból mértékadó nyilvántartás nem is fektethető fel, nem is beszélve a nyilvántartás készítésével kapcsolatos feladattöbbletről, annak költségéről, a költségek viselőjének esetleges személyéről. A társasházaknak ma nincs adatszolgáltatási kötelezettségük, beszámolójukat nem kell letétbe helyezniük, így egy átfogó, hiteles, naprakész és teljes körű nyilvántartás felfektetése elképzelhetetlen. Ez a kötelezettség jogszabályi előírással megteremthető, javasolható a gazdálkodási tevékenységet folytató, adószámmal rendelkező társasházak beszámoló közzétételi, letétbe helyezési kötelezettségének az előírása is, ugyanakkor felmerül a kérdés, hogy hova, milyen szervezethez kerüljön a beszámoló benyújtása. Következésképpen és értelemszerűen ahhoz a szervezethez, amely a társasházak nyilvántartását kezeli, vezeti.

Visszatérve a lakásszövetkezetekre, azt a megállapítást tettük, hogy a lakásszövetkezetek eredendő nonprofit jellegük és szervezeti, működési specifikumaik alapján nem illeszthetők a gazdasági társaságok közé, és igazából a szövetkezetek közé sem.

A nyilvántartásuk jelenleg megoldott a cégbírósági nyilvántartással. A helyzet ugyanez a törvényességi felügyeletükkel kapcsolatban is, mivel viszonylag kevés lakásszövetkezetről van szó, nagy kapacitásokat nem kötnek le.

(Azt azonban megjegyezhetjük, hogy ennek az 1300 lakásszövetkezetnek a működési, gazdálkodási tevékenysége törvényességi felügyeleti kezelése számottevő energiát mégis leköt a cégbíróságoknál, ha mégsem, akkor az csak úgy képzelhető el, hogy a cégbíróságok minimálisan teljesítik, esetleg nem teljesítik törvényességi felügyeleti kötelezettségeiket. Érezhető a cégbíróságok működésében, gyakorlatában, hogy szükséges feladatként végzik a lakásszövetkezetek törvényességi felügyeletével kapcsolatos teendőket és a még viszonylag kevés szervezetre tekintettel is a következetes és kiérlelt gyakorlat kialakítása egy-egy megyében, vagy országosan tetemes időt vesz igénybe, arról nem is beszélve, hogy mire a gyakorlat megszilárdulna a szabályozási környezetben, vagy a lakásszövetkezeten belül jelentős változás következhet be).

Azt is nyugodtan kijelenthetjük, hogy a cégbíróságok hivatalból eljárást alig-alig kezdeményeznek a mulasztó lakásszövetkezetek ellen, csupán bejelentés alapján járnak el, annyira amennyire. Tapasztalataink szerint ettől a törvényességi felügyelettől a mulasztó lakásszövetkezeteknek különösképpen nem kell tartaniuk, e tekintetben kivételnek csak az éves beszámoló számonkérése tekinthető.

Óhatatlanul felmerül persze az a kérdés is, hogy miért lenne szükség egy lakásszövetkezeti, társasházi ingatlan kezelő szervezetekre vonatkozó, elkülönülten létrehozott, regisztrációval, ellenőrzéssel, szakmai véleményezéssel, segítségnyújtással foglalkozó szervezetre.

Az első indok: a társasház és a lakásszövetkezet olyan ingatlankezelő szervezeti forma, ahol a fő tevékenység a saját társasházi vagy szövetkezeti ingatlan kezelése. Ezzel alapvetően együtt kell járnia a nonprofit jellegnek, és ezek a szervezeti formák nyugodtan elkülöníthetők a profitorientált gazdasági társaságoktól. A lakásszövetkezetek, társasházak gazdálkodásához kedvezmények igen, de számottevő állami kötelezettség nem kapcsolódik. Tevékenységükből jelentős adóbevétel származik (származhat), amelynek követése nemzetgazdasági kérdésnek tekinthető.

A második indok az elkülönülésre a tematikus különbözőség. Mind a társasház, mind a lakásszövetkezet speciális működésű, szabályozású szervezetek, melyek működését külön törvény szabályozza (ez a szabályozás nemcsak az ingatlankezelési tevékenység szabályozását jelenti, hanem egy komplex szervezeti és működési szabályozást fed le) és amelyeknek értelemszerűen az új Polgári Törvénykönyvbe történő integrálása sem került, kerülhetett szóba. Minderre tekintettel a működés feletti felügyeletük és törvényességi felügyeletük is speciális tapasztalatot, szakértelmet igényel.

Harmadsorban a fentieket csak erősítik a rendelkezésünkre álló nyugat-európai példák, nevezetesen, hogy a lakásszövetkezetek, lakásszövetségek, egyesületek, társaságok, egyéb lakáskezelő szervezetek esetében hogyan oldják meg ezeket a felmerülő problémákat.

Elképzelhetőnek és megvalósíthatónak tartjuk, hogy Magyarországon is létrehozásra kerüljön egy olyan lakáskezelő, fenntartó szervezet, – kifejezetten Lakásszövetkezeti, Társasházi Ellenőrző Szövetség (LTESZ), ez a Nyugat-Európában használatos terminológia –, mely megvalósítaná a lakásszövetkezetek és társasházak teljes magyarországi regisztrációját, és közhiteles nyilvántartásának a vezetését, beleértve ebbe a társasház és ingatlankezelő szakképesítésekkel rendelkező személyek, szervezetek nyilvántartását is (ez utóbbi vonatkozásban a jelenlegi széttagolt nyilvántartás átláthatatlan).

Ez az ellenőrző szervezet törvényi rendelkezés alapján – a nyugat-európai gyakorlatnak is megfelelően – civil szervezeti formában jöhetne létre és ellátná a törvényben meghatározott állami feladatokat (állam által átadott, áthárított), melyekhez kötelező regisztrációs díjat rendelnének. (Ha szervezetenként és évente – a kamarai példát tekintve kiindulási alapnak – 5000 forint regisztrációs díjjal számolunk, az kb. 200 000 000 Ft, ehhez még az első időszakban valamilyen költségvetési támogatásnak is kellene kapcsolódnia, mert a semmiből egy komplett szervezetet e nélkül létrehozni nem lehet).

A működésre vonatkozóan javasolt egy olyan tagdíjrendszer kialakítása is, ami lakásszámhoz kötött (pl. lakásonként 15–20 000 Ft, de minimum 10 000 Ft), illetve amelyik házkezelő szervezetnek van vállalkozási bevétele, annak alap tagdíján felül – vagy ennek megfizetése helyett – bevétele 1%-a képezné a befizetési kötelezettséget. Elősegíthetné az LTESZ a lakásszövetkezetekkel, társasházakkal történő elektronikus kapcsolattartás kialakítását is, statisztikai, információs adatgyűjtésre is felhasználható lenne.

A közhiteles nyilvántartás vezetésén túl az LTESZ-hez be kellene nyújtani a lakásszövetkezeteknek, társasházaknak, illetve a jelzett főtevékenységként ingatlan- és társasházkezeléssel foglalkozó szervezeteknek is a pénzügyi beszámolójukat és a mérlegüket.

Ennek értékelését követően a szervezet ellenőrizné a lakásszövetkezetek, társasházak működését, gazdálkodását:

  • formai értelemben beszámolóját határidőben leadta-e, az a formai kritériumoknak megfelel-e, szenved-e látható tartalmi hibában,
  • működésük szabályszerű-e (alapszabálya, SZMSZ-e mikor módosult, tartalmilag megfelel-e a jogszabályoknak, a közös képviselő rendelkezik-e szakképesítéssel, megbízási szerződéssel, a lakásszövetkezeti tisztségviselők mandátuma nem járt-e le, az esetleges változásbejegyzési kötelezettségeknek eleget tett-e),
  • előzetes vizsgálat során a lakásszövetkezetek esetében az ellenőrző funkcióival csak segítene a cégbíróságoknak, önkormányzati jegyzői hatóságnak és jelezné az ellenőrzések és a bejelentés alapján hozzá eljutott, megalapozottnak tűnő, törvényességi felügyeleti eljárás alapjául szolgáló problémákat, esetleges konkrét megindult eljárásokban adatot szolgáltatna, szakmailag véleményezne, értékelne törvényességi felügyeleti beadványokat.

Azt is el tudjuk azonban képzelni, hogy a teljes körű törvényességi felügyeletet átvenné a cégbíróságoktól és a jegyzői hatóságoktól az ellenőrző szövetség, ha megfelelő kapacitással és szervezeti rendszerrel rendelkezne. Nyugat-Európában ez a fajta civil ellenőrzési szervezeti forma és módszertan természetszerűen létezik, ezzel tehermentesítve a bírósági, ügyészségi szervezetet.

Hangsúlyosnak és fontosnak tartjuk részben a fenti, alapvetően állami feladatok ellátásának a részbeni költségfedezeteként is, kötelező tagság és kötelező regisztráció előírását; eleve a nyilvántartás közhitelességének, teljeskörűségének előfeltétele lenne a kötelező regisztráció, de valószínűsíthetően célszerűbb a teljes körű/jogú tagság kötelező előírása is, hogy az ellenőrzési jogosítványaival az LTESZ maradéktalanul élni tudjon. Az Lsztv., a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény az érdekképviseletekre vonatkozó szabályai között jelenleg is tartalmazza az alábbi rendelkezéseket:

„55. § (1) A lakásszövetkezetek – mind a maguk, mind a lakásszövetkezeti tagok érdekeinek védelme, működésük, közös tevékenységük anyagi eszközökkel történő előmozdítása, továbbá a nemzetközi lakásszövetkezeti kapcsolatok ápolása érdekében – területi vagy szakmai alapon szerveződő, továbbá országos érdek-képviseleti szövetségeket hozhatnak létre. E szervezetekhez való csatlakozás önkéntes.
(2) A lakásszövetkezetek területi, szakmai és országos érdek-képviseleti szövetségei a tag lakásszövetkezetek saját működésének és gazdasági tevékenységének elősegítése érdekében, szakmai tanácsadó és véleményező szervezetet hozhatnak létre. Az ilyen céllal létrehozott szervezet szakmai véleményének kialakításához szükséges iratok rendelkezésre bocsátására, továbbá a vizsgálatra vonatkozó részletes szabályokat az érdek-képviseleti szövetség alapszabályában kell meghatározni.”

Ennek alapján a LOSZ alapszabályában is kialakításra került egy szakmai véleményező funkció az alábbiak szerint:

„A LOSZ tagjai, tagjainak tagjai, illetve nem tag tulajdonosai, tulajdonostársai konkrét ügyben szakmai véleményezési eljárást kezdeményezhetnek. A LOSZ szakmai véleményének kialakításához konkrét szakmai véleményezési eljárásban a szükséges iratok rendelkezésre bocsátására az erre vonatkozó kérés átvételétől számított 30 napon belül a tag köteles sort keríteni. A vizsgálatot a LOSZ ezen iratok birtokában indítja meg. A vizsgálat során mind a kérelmező, mind a vizsgálattal érintett tag írásos véleményét be kell szerezni, de a felek együttes igénye esetén a LOSZ köteles a vizsgálat során a szóbeli egyeztetésre lehetőséget biztosítani. A vizsgálatot az iratok megérkezésétől számított 90 nap alatt le kell folytatni, és annak eredményéről az érintetteket írásban a vizsgálat befejezésétől számított 15 napon belül tájékoztatni kell.”

Mindezt azért hoztam fel példaként, hogy bemutassam természetesen teljesen más hatáskörrel, de jelenleg is törvényi felhatalmazáson alapszik, hogy a LOSZ a fent említett szakmai véleményezési eljárást lefolytathatja. Már önmagában egy ilyen típusú eljárásnak is komoly jelentősége lehet, megelőzhető vele sokféle peres, adójogi, törvényességi felügyeleti eljárásban alkalmazható jogkövetkezmény. A lakásszövetkezeti törvény érdek-képviseleti részébe, illetve a társasházakról szóló törvénybe az ellenőrző szövetség szabályozása véleményem szerint különösebb nehézség nélkül integrálható lenne.

Ráadásul az utóbbi időben két olyan terület is előtérbe került, mellyel az LTESZ szintén kiemelten foglalkozhatna, az egyik a közérdekű bejelentésekkel, panaszokkal kapcsolatos ügyintézés (megjelent az erre vonatkozó törvény, de igazából az ingatlankezelés területén csak a törvényességi felügyeleti ügykör van, ahova az ilyen panaszok benyújthatók), a másik terület a szakmai képesítések területe, különösen akkor, ha az a társasházaknál és a lakásszövetkezeteknél is teljes körű kötelezettségként előírásra kerül.

Azt hiszem, nem kell különösen bizonygatni, hogy mennyivel hatékonyabb lenne az erre vonatkozó nyilvántartást országosan egységes formában működtetni a jelenlegi széttagolt állapot helyett. Az egységes, átjárható, ellenőrizhető elektronikus nyilvántartás azonnal kiszűrné, ha olyan személy kerülne megválasztásra tisztségviselőnek, ingatlankezelőnek, aki nem rendelkezik a szükséges képesítéssel, gyakorlattal.

Mindezeken a tevékenységeken felül az LTESZ profiljába tartozhatna egy épületenergetikai, épület felújítási és korszerűsítési hitelgarancia és intézményi alap működtetése is. Ezzel elő lehetne segíteni az épületenergetikai korszerűsítéseket, felújításokat. Tulajdonképpen ennek az intézményi alapnak is megvan a jogszabályi előfutára, hiszen az Lsztv. 55/A. § (2) bekezdése szerint: „A lakásszövetkezeti érdek-képviseleti szövetségek és az országos érdek-képviseleti szövetség szolidaritási alapot hozhatnak létre az (1) bekezdésben meghatározott tevékenységek gazdasági, pénzügyi feltételeinek biztosítása érdekében.” Ennek a szolidaritási alapnak lehetne ez a fajta garanciaalap egy leképeződése.

A kamarai törvénnyel kezdtem a cikket arra hivatkozásként, hogy a jelenlegi kamarai szerveződési körből a lakásszövetkezetek kihagyásra kerültek, a társasházakra pedig, mivel fogalmilag nem gazdálkodó szervezetek, eleve nem is terjedhet ki a kamarai kompetencia. Mindezek alapján annak semmi értelmét nem látjuk, hogy a társasházak, a lakásszövetkezetek valamiféle az ingatlanokhoz kapcsolódó, ingatlankezelő, ingatlan-értékbecslő, fejlesztői körrel kötelezően kamarai taggá váljanak. Ez a megoldás sem a lakásszövetkezetek sem a társasházak fentiekben meghatározott problémáit nem oldaná meg. A fő szempont a társasházak helyzetének rendezése, melyet ez a kamarai megoldás sehogyan sem tudna kezelni. Ráadásul ismételten hangsúlyozzuk azt az alapvető különbséget, hogy a lakásszövetkezetek nem ingatlankezelő vállalkozások, csak annyiban, amennyiben vállalkozási résztevékenységként társasházakat is kezelnek, de jellemzően a lakásszövetkezetek a saját szövetkezeti ingatlanaikat kezelik, házkezelő szervezetek, abszolúte nonprofit jelleggel.

Ez pedig nagyon elüt a vállalkozási alapú ingatlankezeléstől, de a fejlesztéstől és az értékbecsléstől is, értelmetlen volna ennyire különböző szerveteket egy kamarai kötelékbe fűzni.

A jelen cikkben kerültem a közhasznúságra utalást, de tulajdonképpen az lehetne a másodlagos, a későbbi cél, hogy törvényi rendelkezés mondja ki, a saját tulajdonú ingatlan kezelése egyfajta közhasznú tevékenység, nem feltétlenül olyan, mint a 2011. évi CLXXV. törvényben (a civil törvényben) meghatározott közhasznúság, de a nemzeti lakásvagyon mintegy 25–30%-ának a kezelése nonprofit jelleggel mindenképpen megérdemelné ezt a pozitív elbírálást.

Kategória

Könyvajánló

Facebook Pagelike Widget

 

1037 Budapest, Montevideo utca 14.
Tel.: +36 1 340 2304
Fax: +36 1 349 7600
E-mail: info@orac.hu

Weboldal: orac.hu

Szakmai partnerek

Jegyzők Országos Szövetsége (JOSZ) – www.josz.eu

Közszolgálati Tisztviselők Szakmai Szervezeteinek Szövetsége – www.kozszov.org.hu