A földre vonatkozó szerződések benyújtási határideje

A földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdése és 49. § (1) bekezdése szerint a földre vonatkozó adásvételi, illetve haszonbérleti szerződéseket – a földforgalmi törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint – az aláírásuktól számított nyolc napon belül közölni kell az elővásárlásra, illetve az előhaszonbérletre jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján, hirdetményi úton.

A nyolc napos közlési határidő számítása látszólag egyszerűnek tűnik, – hangsúlyozom csak első olvasatra –, mert a szerződések aláírását követő napon kezdődik és az utolsó nap végén jár le. Ezen belül kell, hogy a szerződések az illetékes polgármesteri hivatalba megérkezzenek akár postai úton, akár személyes beadás útján. Mivel a fogadó szervezet polgármesteri hivatal, természetes, hogy a határidő kezdete az aláírást követő első naptári nap kezdete, munkanapon a hivatali/ügyfélfogadási idő kezdete, nem munkanapon pedig a nap 00 órai kezdete – a vége pedig az utolsó napi hivatali/ügyfélfogadási idő vége, kivéve, ha a határidő lejárta olyan napra esik, melyen a hatóságnál a munka szünetel.

Ilyenkor a jogalkalmazói gyakorlat szerint a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól rendelkező 2004. évi CXL törvény (a továbbiakban: Ket.) határidők számítására vonatkozó 65. § (3) bekezdését kell alkalmazni a Ket. 13. § (2) bekezdés n) pontja alapján.

A Ket. 13. § (2) bekezdése n) pontja szerint ugyanis az eljárási törvény rendelkezéseit a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott, a föld tulajdonjogának vagy a földhasználati jogosultság megszerzésének hatósági jóváhagyása iránti eljárásban, továbbá a szerzési korlátozások hatósági ellenőrzése során csak akkor kell alkalmazni, ha az ügyfajtára vonatkozó törvény eltérő szabályokat nem állapít meg.

A Ket 65. § (3) bekezdése pedig akként rendelkezik, ha a határidő utolsó napja olyan nap, amelyen a hatóságnál a munka szünetel, a határidő a legközelebbi munkanapon jár le.

A nyolc napos beadási határidőnél valóban célszerű figyelembe venni a Ket. határidő számítására vonatkozó és a 65. §-ban szabályozott előírásokat, elsősorban azért, mert a határidő nem jogvesztő és jellege összhangban van a Ket. 65. § (1) bekezdésében szabályozott eljárási határidő-számítással, másrészt pedig azért, hogy a hivatali munka szünetelése alatti beadási határidő eltelte ne nehezítse, vagy akadályozza a szerződések hivatalhoz történő benyújtását.

Itt érdemes megjegyezni, hogy a földforgalmi törvény által meghivatkozott végrehajtási rendelet az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adásvételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról címet viselő 474/2013. (XII. 12.) Kormányrendelet (a továbbiakban: Vhr.) 1. § (1) bekezdése csak az adásvételi, illetve a haszonbérleti szerződésnek a jogosultakkal való hirdetményi úton történő közlése részletes szabályait állapítja meg, a polgármesteri hivatalhoz történő szerződés benyújtás mikéntjét azonban nem szabályozza.

A földre vonatkozó szerződések kifüggesztési határideje

A földforgalmi törvény 21. § (3) bekezdése és 49. § (3) bekezdése egyezően rendelkezik arról, hogy a közlés kezdő napja az adásvételi szerződésnek, illetve a haszonbérleti szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap.

„Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül, míg az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre, illetve a haszonbérleti szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlási jogról, illetve az előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult, illetve az előhaszonbérletre jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik”.

A törvényi rendelkezésből a 60 napos, illetve a 15 napos jogvesztő határidő kezdete pontosan megállapítható, a határidő lejáratának szabályos kiszámítása viszont már nem ilyen egyszerű, mert a számítás mikéntjéről több jogszabály is eltérően rendelkezik.

Az első problémát maga a földforgalmi törvény már idézett 21. § (3) és 49. § (3) bekezdésének utolsó mondata okozza, amikor azt írja, hogy az elővásárlára, illetve előhaszonbérletre jogosult a meghatározott határnapig nem nyilatkozik.

A „határnapig” kitétel a magyar jogi nyelv helyes értelmezése szerint azt jelenti, hogy a nyilatkozattételre nyitva álló 60, vagy 15 napos határidő – mivel a jogszabály nem úgy fogalmaz, hogy legkésőbb a határidő utolsó napján, vagy a határidő lejártáig, vagy a határidő végéig, vagy határidőn belül – a lejárati idő utolsó napját megelőző napon, a hivatali idő végén már lejár.

Mivel a jogalkotó az említett 21. § (3) és 49. § (3) bekezdésének utolsó előtti mondatában még közérthetően fogalmazza meg, hogy az elővásárlási jog, illetve az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre, illetve a haszonbérleti szerződésre elfogadó vagy lemondó jognyilatkozatot, a jogalkalmazó nem engedheti meg, hogy a nyilatkozatot nem tevő személy esetében a jogvesztő határidő egy nappal előbb járjon le, mint a nyilatkozó társa esetében. Ezért a jegyző a jogalkotó gondolatát követve a „meghatározott határnapig” megfogalmazást a nyilatkozatot nem tevők esetében is úgy tekinti, hogy a határidő az utolsó határnap végén jár le.

Itt azonban nincs vége a bonyodalomnak, sőt igazából az csak most kezdődik! Mert a két jogvesztő határidő utolsó napjának dátumát a jegyzőnek rá kell vezetnie a kifüggesztett szerződésekre.

A Vhr. ugye azért született, hogy a földforgalmi törvény szabályainak alkalmazását subsidiarius jelleggel megkönnyítse a jogalkalmazó számára. Ennek érdekében a Vhr. 3. § (4) bekezdése adásvételi szerződés esetén a földforgalmi törvény 21. § (3) bekezdésében meghatározott, „az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló 60 napos határidő utolsó napját”, míg a Vhr. 11. § (1) bekezdése haszonbérleti szerződés esetén a földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdésében meghatározott, „az előhaszonbérletre jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló 15 napos határidő utolsó napját” rendeli feltüntetni a kifüggesztésre kerülő szerződéseken.

A Vhr. 5. § (1) bekezdése és 11. § (2) bekezdése egyértelműen és életszerűen fogalmaz, mikor azt mondja, hogy a jegyző az adásvételi szerződést a földforgalmi törvény 21. § (3) bekezdésében meghatározott 60 napos határidő utolsó napját követő legközelebbi munkanapon, a haszonbérleti szerződést pedig a földforgalmi törvény 49. § (3) bekezdésében meghatározott 15 napos határidő utolsó napját követő legközelebbi munkanapon veszi le a hirdetőtábláról.

Láthatjuk, hogy a Vhr. egymás után kétszer is pontosan hivatkozik a földforgalmi törvény jogvesztő határidőt megállapító szakaszaira és bekezdéseire azt sugallva, hogy a jogvesztő határidők kezdete és vége fontos dátum, amit naptári napokban kell számolni és a határidők lejárta nem munkanapra is eshet.

A Vhr. 5. § (1) bekezdésének és 11. § (2) bekezdésének előírása azért életszerű, mert ha a határidő vége olyan napra esik, amikor a hatóságnál több napig szünetel a munka, – például a hét vége szombatjára – a köztisztviselőtől nem várható el, hogy vasárnap bemenjen a polgármesteri hivatalba és levegye a hirdetményt a hirdetőtábláról.

Ez a Vhr. előírás álláspontom szerint lehetetlenné teszi a kifüggesztési határidő lejártának számítására a Ket. 65. §-ának alkalmazását.

A Ket 65. § (1) bekezdése szerint a napokban, vagy munkanapokban megállapított határidőbe nem számít bele a határidő kezdetére okot adó cselekmény vagy körülmény bekövetkezésének, továbbá a közlésnek, a kézbesítésnek, a hirdetmény kifüggesztésének és levételének a napja, a 65. § (3) bekezdése értelmében pedig, ha a határidő utolsó napja olyan nap, amelyen a hatóságnál a munka szünetel, a határidő a legközelebbi munkanapon jár le.

A Ket. egyértelmű megfogalmazása szerint a napokban megállapított határidőbe nem számít bele a hirdetmény – jelen esetben a kifüggesztett adásvételi, vagy haszonbérleti szerződés – levételének napja, a hatósági munka szünetelési napjára eső kifüggesztési idő lejárta viszont a következő munkanapra tolódik át.

Ha a kifüggesztési határidő utolsó napja szombatra esik és a Ket.-es, valamint a Vhr.-es határidő számítást összevetjük, azt látjuk, hogy

• a Vhr. rendelkezései szerint a határidő utolsó napja marad a szombat, a szerződéseket pedig a következő munkanapon, vagyis hétfőn már le kell venni a hirdetőtábláról;
• a Ket. rendelkezései szerint a határidő utolsó napja hétfő lesz, ezért a szerződéseket a hétfőt követő munkanapon, vagyis kedden kell levenni a hirdetőtábláról.

Vagyis a kétféle határidő-számítás nehezen fér meg egymás mellett.

Ha a határidő-számítást a Vhr. segítségül hívásával végezzük, az egyértelmű jogalkalmazáshoz nagyon hiányzik a földforgalmi törvény jogvesztő határidő számítására vonatkozó részeiből a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) határidő számításra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazhatóságára utalás.

Ha a határidő-számítást a Ket. előírásainak előtérbe helyezésével végezzük, a Vhr. előírásai feleslegessé és értelmetlenné válnak, hiszen a lejárati határidő utolsó napja mindig munkanap lesz, emiatt pedig a határidő utolsó napját követő munkanapon történő hirdetményi levétel szabályozása okafogyottá válik.

Igaz, a kifüggesztett okiratok levételi napját sem a szerződéseken, sem a Vhr. 5. § (3) bekezdése szerint készítendő iratjegyzéken nem kell feltüntetni, ezért a jogalkalmazás során ennek nincs is különösebb jelentősége, legfeljebb annyi, hogy a szemlélődő ügyfél ne lásson lejárt hirdetményt a hivatali hirdetőtáblán.

Személyes tapasztalatom, hogy Heves megyében a jogalkalmazás során a mezőgazdasági igazgatási szervek inkább a Ket.-es határidő-számítást preferálják, ami a földforgalmi törvény és a Vhr. előírásai miatt nem teljesen egyértelmű számítási módszer. Más megye mezőgazdasági igazgatási szerveinek jogalkalmazási gyakorlatára nincs rálátásom.

Álláspontom szerint a földforgalmi törvény és a Vhr. jogvesztő határidő számításra vonatkozó rendelkezései azt mutatják, hogy a jogalkotó ezekben inkább anyagi jogi és nem eljárásjogi határidőket kívánt rögzíteni.

Az anyagi jogi határidők sajátja, hogy lejáratuk mindig az utolsó számított napon van, függetlenül attól, hogy ez a nap pihenőnap, szabadnap, vagy éppen hatósági munkaszüneti nap. A Ptk. 8:3. § (3) bekezdése kizárólag a munkaszüneti napok esetében tesz egy kis engedményt, amikor akként rendelkezik, „ha a határidő utolsó napja munkaszüneti nap, a határidő a következő munkanapon jár le.” A polgári jogban ilyenek a teljesítési, az elővásárlási határidők, az elévülési, szavatossági, jótállási idők. A munkaszüneti napokat a Munka Törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény 102. § (1) bekezdése január 1., március 15., húsvéthétfő, május 1., pünkösdhétfő, augusztus 20., október 23., november 1. és december 25–26. napokban határozza meg.

Az eljárásjogi határidők sajátja, hogy megengedőbbek az anyagi jogi határidőknél, vagyis elfogadják határidőben történő teljesítésként az irat utolsó napi postára adását és a pihenő, szabad, vagy éppen a hatósági munkaszüneti napot követő munkanapon történő teljesítést is.

Emlékszünk még a Ket. 13. § (2) bekezdése n) pontjára? Ami azt mondja, hogy az eljárási törvény rendelkezéseit csak akkor kell alkalmazni a földügyletek hatósági jóváhagyása iránti eljárásban, ha az ügyfajtára vonatkozó törvény eltérő szabályokat nem állapít meg.

Azt gondolom a földforgalmi törvény jogvesztő határidő számításra vonatkozó rendelkezései éppen a határidő-számítás Ket.-től eltérő módját írják le, mely szerint a jogvesztő határidők igenis lejárhatnak azon a napon is, amikor a hatósági ügyintézés szünetel.

Ezt a jogértelmezést támasztja alá a Vhr. 5. § (1) bekezdésének és 11. § (2) bekezdésének előírása is, ami értelmet ad a földforgalmi törvény hivatkozott előírásainak.

Ugyancsak ebbe a jogalkalmazási irányba mutat a Legfelsőbb Bíróság 2132/2010. számú polgári elvi határozata, mely szerint „az elővásárlási jog gyakorlására biztosított határidő anyagi jogi jellegű, így számítására a Pp. rendelkezései nem alkalmazhatók”.

Az idézett LB elvi határozat a földforgalmi törvényre vonatkozóan is arra sarkallja a jogalkalmazót, hogy a földre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jogvesztő határidőket is anyagi jogi, és nem Ket. alapján számított eljárásjogi határidőknek tekintse.

Sajnos a földforgalmi törvény 38. § (2) bekezdése kizárólag a Ptk. haszonbérleti szerződésekre vonatkozó előírásainak alkalmazását engedi meg, amiből az következik, hogy általános jelleggel nem teszi lehetővé a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazását mindazon esetekben – például a határidők számítására vonatkozóan –, amikor a jogalkalmazó úgy érzi, a törvény szövegezése pontosításra, kiegészítésre szorul.

Ennek ellenére mégis azt gondolom, hogy az egységesebb joggyakorlat megteremtése érdekében – főleg amikor a jogalkotó polgári jogi jellegű ügyek elbírálását bízza a közigazgatás apparátusára –, pontosabban meg kell határozni az alkalmazandó anyagi jogi és eljárásjogi szabályokat, jelen esetben azt, hogy a földforgalmi törvény elővásárlásra és előhaszonbérletre vonatkozó határidőinek számítására a Ptk. előírásait kelljen alkalmazni.